Нарушение договора аренды арендодателем

   Положения договора аренды регулируется гражданским законодательством. Обычно в договоре аренды выступают две стороны, но может быть и более, арендодатель и арендатор. При заключении договора аренды стороны обговаривают все существенные условия договора, а также могут договориться и об иных условиях важных для них, не противоречащих закону (например, кто будет нести расходы за капитальный ремонт, иные положения, подробнее по вопросу составления договора аренды читайте по ссылке).

   В последствии стороны могут обнаружить нарушения, недостатки, которые ранее не были обговорены сторонами. Нарушения могут возникать как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. 

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам поможет при нарушении договора аренды арендодателем: профессионально даст совет, составит претензию от имени арендатора, а также разъяснит иные нюансы урегулирования спора. Звоните!

Нарушение арендодателем договора аренды

   Нарушение арендодателем договора аренды возможно в следующих ситуациях:

1. Арендодатель не передал имущество арендатору (например, в договоре было обговорено передать 15 кв.м. помещения арендатору либо движимое имущество в аренду, но при фактическом исполнении имущество не было передано либо было передано не всё). Арендатор в данном случае может требовать имущество у арендодателя либо расторжения договора аренды с возмещением убытков.
2. Передал имущество, которое обремененное правами третьих лиц (например, переданное имущество находится в залоге, под арестом, находится в уголовном розыске). Третьими лицами в данном случае могут выступать различные организации, например, кредитные, либо государственные органы, если, например, имущество находится в розыске. В этом случае, арендатору поможет только суд. В судебном порядке можно будет потребовать недействительность договора аренды и потребовать возмещения убытков.
3. Переданное имущество не соответствует назначению, для которого арендатор его арендовал (например, имущество которое должен был передать арендодатель в соответствии с договором, должно было использоваться под магазин, но имущество находится в непригодном состоянии для открытия магазина). Арендатор может потребовать предоставить ему другое имущество, пригодное для его деятельности и которое соответствует условиям договора либо расторгнуть договор.
4. Не регистрирует договор аренды (в гражданском законодательстве предусмотрена государственная регистрация договора об аренде и обязанность лежит на обеих сторонах, однако на практике встречаются ситуации, когда арендодатель уклоняется от регистрации). При уклонении от регистрации договора арендатор может требовать расторжения договора либо в принудительном порядке его зарегистрировать, например, в судебном.
5. Неправомерное повышение арендной платы (например, когда порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрен).  Изменения арендной платы возможно только по соглашению сторон, для этого составляются дополнительные соглашения к договору. В одностороннем порядке арендодатель изменить размер платы может крайне редко, только по закону (например, при повышении НДС на 2% с 2019 года, и то с обязательным уведомлением другой стороны). Арендатор может расторгнуть договор либо потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке.
6. Арендодатель не производит капитальный ремонт, который предусмотрен договором (арендодатель должен производить капитальный ремонт имущества, сданного в аренду за свой счёт). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, то арендатор может потребовать расторгнуть договор, потребовать уменьшения арендной платы за помещение, либо произвести капитальный ремонт самостоятельно и потребовать возврата денежных средств.

   Это основные нарушения, которые может допустить арендодатель при заключении договора, так и после его заключения. Поэтому при составлении договора аренды, сторонам необходимо обговорить все условия договора и изложить в письменном виде, чтобы в дальнейшем не возникало никаких противоречий (читайте наши выгодные предложения по составлению договора аренды с помощью нашего адвоката).

Как арендовать помещение для бизнеса?

   Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем. Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).

При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:

• посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы. Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.
• самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).
• запустить бизнес. Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.

   При исполнении договора аренды всегда могут возникнуть споры, поэтому будьте готовы разрешить их в досудебном порядке, чтобы не тратить время на судебные тяжбы (по ссылке подробнее про судебные споры по договору аренды по ссылке на нашем сайте).

Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе

   Часто на практике между арендодателем и арендатором возникают разногласия из-за выявленных недостатков (например, нет холодной воды, жалуются соседи). В случае возникновения разногласий, стороны могут прийти к соглашению и устранить проблему либо действовать в ином порядке, обычно всё начинается с предъявления требований. При выявлении недостатков арендатор может направить претензию арендодателю с описанием проблемы и дальнейшим её устранением.

   Может возникнуть такая ситуация, арендатор арендовал офис летом, где температура воздуха в помещении его устраивала, со временем с наступлением зимнего периода, включили отопление, но оно либо не функционирует, либо функционирует ненадлежащим образом, что в офисе просто холодно находится, в такой ситуации арендатор должен составить претензию об отоплении и направить её арендодателю.

   На основании законодательства температурный режим должен быть предусмотрен в соответствии с санитарными нормами и правилами, которые предусмотрены для отопления помещения. Соблюдение данных норм обеспечивает безопасность граждан на рабочих местах и в случае данных нарушений можно спокойно обращаться в определенные органы и подавать на них жалобу. Так как арендатор собственником арендуемого помещения не является, то ответственность несёт арендодатель, ведь при передаче имущества в аренду он передавал его в соответствии с теми условиями, пригодными для цели арендатора и соответствующими техническому состоянию. Арендодатель не будет отвечать за недостатки данного помещения, если они были обговорены при заключении договора, в ином случае, он обязан их устранить.

   Для устранения недостатков арендатор составляет письменную претензию на имя арендодателя и направляет её ему заказным письмом либо передаёт лично. В претензии следует также указать адрес получателя. В претензии необходимо указать следующие условия:

• № и дату договора, что было передано по договору с указанием обеих сторон.
• Обязанности, прописанные в условиях договора. Проблема, которая возникла у арендатора, основания данной проблемы, возможно приложение каких-либо доказательств.
• Требования, которые арендатор выдвигает арендодателю. Требование об устранении проблемы либо о расторжении договора.

Арендодателю следует иметь в виду, что невыполнение условий претензии может повлечь за собой обращение арендатора в суд. Поэтому для дальнейшего сотрудничества с арендатором, арендодателю нужно устранить недостатки, описанные в претензии.

ПОЛЕЗНО: составить претензию можно самостоятельно, но правильнее обратиться к нашему адвокату, чтобы учесть все нюансы досудебного урегулирования спора между арендатором и арендодателем.

Как бороться с духотой в офисе?

   Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе. В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет. Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет. 

   Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное). Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку. Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.

   Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).

Читайте также про взыскание арендной платы по незарегистрированному договору по ссылке на основной части сайта.

© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"

А.В. Кацайлиди