Правила сдачи квартиры в аренду

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» не только поможет Вам в вопросах аренды жилого помещения, но и решит иную спорную ситуацию: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок сдачи квартиры в аренду

   Передача квартиры в аренду всегда связана с определенными рисками. Существуют потенциальные опасности в виде неблагонадежных арендаторов, споров с налоговой, необходимости взыскания убытков, отстаивания своих прав в суде и т. д. Для того чтобы минимизировать риски от аренды следует предусматривать их заблаговременно.

Кратко порядок сдачи квартиры в аренду должен выглядеть следующим образом:

1. Подготовка правоустанавливающих документов на квартиру. Пакет документов, подтверждающий право собственности, потребуется при составлении договора аренды, а также в случае, если его запросит для ознакомления арендатор
2. Выбор способа уплаты налогов. Доходы, получаемые с аренды квартиры, подлежат налогообложению. Налог можно уплачивать как физическое лицо, ИП или же приобрести патент для сдачи квартиры в аренду
3. Поиск претендентов на аренду квартиры. Существует три основных способа поиска арендаторов. Первый – это опрос друзей, родственников, коллег о том, не желает ли кто-либо арендовать помещение. Второй способ связан с изучением объявлений в газетах или сети Интернет о съеме квартиры. Третий способ заключается в подаче объявления о намерении сдать квартиру в аренду
4. Заключение договора аренды. Следует помнить, что при сроке аренды более года обременение на объект недвижимости должно быть зарегистрировано в Росреестре
5. Передача квартиры арендатору. При передаче квартиры арендатору в отдельном акте указывается имеющееся в квартире имущество и его состояние.

Как проверить документы при аренде квартиры?

   Документы при аренде квартиры можно проверить самостоятельно. Пристальное внимание следует обратить на:

• документы, подтверждающие право собственности
• документы, подтверждающие личность собственника или собственников
• квитанции об оплате коммунальных услуг

   Все вышеперечисленные документы должны быть предоставлены в оригиналах. Право собственности на квартиру может быть подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), представленной на бумаге или в электронной форме. Данная выписка содержит сведения об основных характеристиках недвижимости. По кадастровому номеру и адресу объекта с помощью сайта Росреестра несложно установить собственников квартиры.

   Личность собственника подтверждает паспорт. Здесь важно сверить данные паспорта и внесенные в договор данные арендодателя. Договор должен быть подписан именно собственником или лицом, имеющим нотариальную доверенность на подписание договора аренды.

   Квитанции об уплате коммунальных услуг следует проверить на наличие задолженности. Сделать это необходимо во избежание споров с арендодателем в будущем.

Как правильно составить договор аренды квартиры?

   При сдаче квартиры в аренду особое внимание следует уделить договору. Договор заключается в письменной форме (подробнее про составление договора с помощью нашего адвоката) и в нем должны быть отражены следующие основные моменты:

• предмет. Предмет должен быть сформулирован так, чтобы было понятно, какое именно имущество и за какую сумму подлежит передаче в аренду
• стороны договора. Указываются паспортные данные сторон, делаются ссылки на документы, подтверждающие право собственности арендодателя
• срок действия. В договоре следует указывать на какой период помещение отдано в аренду. Договор аренды недвижимости не может превышать пять лет. В то же время, следует учитывать, что договоры, заключаемые на срок от одного года, подлежат регистрации в Росреестре
• порядок оплаты. Указание способа и даты оплаты позволит избежать разногласий между сторонами
• права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя передать имущество в установленный срок в пригодном для использования состоянии, а арендатора сохранить его. Права заключаются в предоставленной законом сторонам возможности требовать соблюдения условий заключенного договора
• ответственность сторон. Данный пункт нацелен на добросовестность исполнения сторонами своих обязанностей
• порядок расторжения. В договоре следует прописать при каких нарушениях он может быть досрочно расторгнут

   Дополнительно следует отметить, что недвижимое имущество передается в аренду только по передаточному акту.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?

   Договор аренды квартиры, заключаемый на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Государственную регистрацию осуществляют органы Росреестра. С заявлением о регистрации договора аренды необходимо обратиться в течение 30 дней со дня подписания договора сторонами.

   Договор будет считаться зарегистрированным, а правовые последствия – наступившими со дня внесения соответствующей записи в ЕГРН. Процедура регистрации обычно занимает не более 10 дней.

ПОЛЕЗНО: если договор составляет вторая сторона, то закажите правовой анализ сделки у нашего адвоката, чтобы избежать рисков на будущее

Как оформить передачу жилого помещения?

   Передача квартиры в аренду оформляется актом. Акт приема-передачи необходим как арендодателю, так и нанимателю. Дело в том, что, как правило, квартира передается с мебелью, техникой и прочими бытовыми предметами. Их количество и целостность должна быть зафиксирована данным актом.

   Кроме того, сторонам следует указать и общее состояние передаваемого имущества – состояние стен, потолка, пола, обоев, сантехники и т. д. Составление акта приема-передачи, с одной стороны, позволяет обезопасить собственника от убытков в виде порчи имущества, с другой же стороны, дает нанимателю возможность подтвердить произведенные в квартире улучшения.

Взыскание по договору аренды квартиры

   Споры, связанные с договором аренды квартиры, встречаются достаточно часто. Наиболее распространенный спор связан с невнесением платы за арендуемое помещение. В этом случае можно руководствоваться следующим алгоритмом:

1. переговоры с арендатором. Причины отсутствия платы могут самые разные, в том числе и форс-мажор, поэтому, первое, что следует сделать, это узнать причину отсутствия периодичных платежей;
2. направление претензии в адрес арендатора. На этом этапе спор часто прекращается. В претензии следует указать, что собственник квартиры вправе требовать не только суммы невнесенного платежа, но и неустойку за просрочку исполнения обязательства, а также компенсацию судебных расходов, в случае обращения в суд для разрешения спора;
3. обращение в суд. С исковым заявлением в связи со спором по договору аренды следует обращаться в том случае, если переговоры и вручение претензии не привели к должному результату. В иске, помимо требования о взыскании задолженности по договору аренды, штрафных санкций и судебных расходов указывается также требование о досрочном расторжении договора.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео по составлению иска о взыскании долга по аренде

Как платить налог за сдачу жилья?

   Доход от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому оформление в качестве ИП необязательно. Тем не менее, граждане, сдающие квартиру в аренду, часто регистрируются как предприниматели. Связано это с тем, что физические лица уплачивают 13 % с дохода от сдачи квартиру в аренду, тогда как предприниматели, по упрощенной системе налогообложения, вправе оплачивать только 6 %. Кроме того, будучи предпринимателем, можно приобрести патент для сдачи квартиры, что может оказаться ещё выгоднее, чем оплачивать 6 % от доходов.

   Для оплаты налога от доходов, получаемых от сдачи квартиры в аренду, потребуется предоставить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ.  Сведения о доходах за предыдущий календарный год необходимо предоставить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля.

   Граждане оплачивают налог ежегодно до 15 июля, предприниматели – ежеквартально. Патент оплачивается в зависимости от срока, на который он приобретен. Например, патент на полгода оплачивается при оформлении, тогда как патент на год может быть оплачен при приобретении на треть, а за месяц до его окончания вносится оставшаяся часть.

Расторжение договора аренды квартиры

Расторжение договора аренды квартиры производится по следующим основаниям:

• соглашение сторон
• вступившее в законную силу решение суда
• односторонний отказ от исполнения договора, если он предусмотрен законом или договором

   Если расторгнуть договор по соглашению сторон возможно не имея на то определенных причин, то для расторжения договора в суде по инициативе одной из сторон потребуются веские основания. Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) собственник вправе досрочно расторгнуть соглашение в случае:

• существенных нарушений условий договора
• ухудшения вверенного имущества
• невнесения арендной платы более двух раз подряд
• отказа от проведения капитального ремонта в установленные сроки, если он является обязанностью арендатора

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, арендатор вправе расторгнуть договор аренды квартиры в суде в случае:

• непредоставления недвижимости в пользование
• непроведения капитального ремонта
• наличия препятствий пользования помещением
• недвижимость оказалась непригодной для пользования

   По инициативе арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно (подробнее про расторжение договора аренды досрочно на сайте АБ «Кацайлиди и партнеры»). Собственник же вправе расторгать договор досрочно только в случае существенных нарушений со стороны арендатора и если эти нарушения не были устранены в установленный срок.

© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"

А.В. Кацайлиди