Досрочное расторжение договора аренды

   Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя – вопрос не простой. Давайте в нем разбираться подробнее.

ВНИМАНИЕ: наш юрист поможет Вам. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня

Способы расторжения договора аренды

   Существует несколько способов расторжения договора аренды:

1. По соглашению сторон — это наиболее простой вариант, когда арендатор и арендодатель добровольно договариваются о прекращении аренды. В таком случае составляется соглашение о расторжении договора, в котором фиксируются условия о прекращении отношений
2. В одностороннем порядке— когда одна сторона договора отказывается от него в одностороннем порядке. Такой способ расторжения договора аренды возможен, если договор заключён на неопределённый срок (бессрочный). В данной ситуации сторона имеет право отказаться от договора, предупредив другую сторону за определённый срок, например, при аренде движимого имущества — за 1 месяц, при аренде недвижимости — за 3 месяца — но в договоре может быть предусмотрен другой срок. Также отказаться от договора в одностороннем порядке возможно, если такое право прямо предусмотрено договором для срочного договора
3. Через суд— это когда договор расторгается по решению суда. Способ расторжения договора аренды через суд применяется, когда вторая сторона не согласна на расторжение, а для этого есть законные основания. Например, арендатор может существенно нарушать условия договора, не платить арендную плату, использовать имущество не по назначению, существенно ухудшать состояние имущества и т.д., или могут возникнуть обстоятельства, существенно изменившие ситуацию*, все данные ситуации являются основанием для расторжения договора через суд

Основания для одностороннего отказа от аренды арендодателем

   Понятие: Досрочное расторжение договора аренды — это прекращение арендных отношений до истечения срока, на который договор был заключён.

   Поскольку в нашей стране в отношении договорного права действует принцип свободы договора, условие о досрочном расторжении может быть установлено в таком договоре. При этом данное условие не противоречит условиям действующего законодательства. То есть арендуя, например, часть земельного участка под павильон при наличии данного условия, администрация по своему усмотрению может выдвинуть данное требование.

Иные основание установлены законом, и выглядят следующим образом:

1. Пользование предметом аренды не в соответствии с его назначением
2. Арендатор несет ответственность за переданное ему имущество, поэтому его значительное ухудшение, может быть основанием для расторжения договора
3. Просрочка внесения платежей по аренде два и более раз
4. Уклонение стороны от проведения капитальных работ имущества
5. Стороны также могут согласовать иные условия для расторжения договора аренды

Основания для одностороннего отказа от аренды арендатором

   Как указывалось, выше, договором арендатору также может быть представлено право расторжения договора по своей инициативе в период его действия.

Иные основания для отказа от аренды:

• Собственник имущества отказывает в его передачи по условиям договора аренда, или же чинит препятствия в пользовании имуществом;
• Арендодатель не производит ремонтные работ возложенные на него заключенным договором;
• В процессе пользования имуществом, были выявлены существенные его недостатки, являющиеся препятствие для целевого использования и достижения необходимых целей;
• Предмет аренды, окажется непригодным для пользования в следствии причин, независящих от сторон договора.

Как провести досрочное расторжение договора аренды?

   Получить согласие право на досрочное расторжение договора аренды арендатором можно наличии допущении нарушений со стороны владельца помещения.

К последним относится невыполнение обязательств:

• по ремонту или сервисному обслуживанию помещения;
• по устранению недостатков помещения;
• по обеспечению беспрепятственному доступа к объекту;
• и другие нарушения.

   Партнер арендодателя имеет право прекратить сотрудничество, если фактическая площадь предоставленного объекта оказалась на 1 кв. м. меньше заявленной. Также суд предоставляет эту возможность, когда помещения пришло в негодность по причинам, которые не зависят от другой стороны сделки. В спорных ситуациях рекомендуется отстаивать право на досрочное расторжение аренды при поддержке юриста, чтобы избежать уплаты неустойки.

  Существуют различные основания для отказа в аренде земли. Главным из них считается законное бессрочное использование данного участка другими лицами. Нельзя претендовать на обработку территории, на которой есть постройки, а также, если земля на ней не соответствует предстоящим целям использования. В любом случае отказ в заключении договора аренды земельного участка оформляется в письменном виде. Это дает право заинтересованной стороне обращаться в правовые инстанции.

   При наличии вышеупомянутых обстоятельств досрочное расторжение договора аренды арендодателем, даже если второй участник процесса будет настаивать на продолжении сотрудничества. До обращения в суд владельцу арендованного объекта рекомендуется направить арендатору уведомление о досрочном расторжении договора аренды. Если уведомленная сторона не реагирует на изложенные претензии, то имеет смысл обратиться к юристу и решить возникшую проблему через суд.

Обжалования отказа в аренде

   Срок же обращения непосредственно в суд с исковым заявлением о признании того или иного решения незаконным составляет 3 месяца. Аналогичный срок установлен для обжалования действий или бездействий со стороны государственного органа. Течения срока начинается с момента принятия незаконного решения или совершения действия/бездействия.

   Иная ситуация обстоит в случаях, когда возникает спор о праве на аренду земельного участка. По общему правилу такой срок составляет три года. Однако в зависимости от категории спора, отношения спорящих сторон могут быть признаны длящимися или же связаны с действиями, направленными на устранения нарушений, не связанных с лишением владения. На данные случаи исковая давность вообще не распространяется, а иск о возложении обязанности заключить договор аренды, может быть предъявлен в любое время, если конечно вы не утратили соответствующее право.

   На практике не исключается отказ в продлении договора аренды земельного участка. Владелец недвижимого имущества вправе самостоятельно решать все вопросы, касающиеся его передачи в пользование. По истечению срока договора он может заключать сделки с другими лицами или использовать территорию для своих потребностей.

   Главной и основной причиной отказа в продлении договора, является не намерение арендодателя сдавать имущество. Оформляется такой отказ еще в период действия договора путем направления уведомление собственника о намерении прекратить срок действия договора. Как правило это является единственным основанием для продления договора аренды. Отказ в продлении также может быть связан с причинами по которым договор может быть расторгнут досрочно. Например, причиной отказа может также быть подозрение в нецелевом использовании земли.

   Если документы о передачи земли составлены неправильно, то не исключается отказ в регистрации договора аренды. Основанием для такого действия является также отсутствие у потенциального арендатора прав на заключение сделок. Обжалование отказа в регистрации договора проводится только при помощи судовых инстанций. Для этого необходимо составить иск и представить все необходимые документы.

Последствия прекращения договора аренды

   Безусловно по истечению срока действия договора или же досрочного его прекращения, все что передано во временное пользование должно быть возвращено арендатором. Срок возврата имущества обычно устанавливается договором.

1. В любом случае за незаконное использование помещения вы обязаны будете возвратить арендатору денежные средства. Если названный спор доходит до суда, то такая компенсация из судебной практике может быть взыскана разными способами, например,
2. Взыскание неосновательного обогащения, путем проведения оценки и определения рыночной стоимости арендной платы.
3. Взыскание установленной ранее действующим договором арендной платы

   Рекомендуем Вам в случае прекращения договора аренда, не медлить со сдачей помещения и направить арендодателю уведомление о готовности сдать помещение по акту. Данные действия исключат возможность взыскания денежных средств за пользование помещением в случае если Вы его не сдали.

Процедура расторжения договора аренды через суд

   Когда одна из сторон договора аренды не согласна расторгнуть его по соглашению сторон, и отказаться в одностороннем порядке не получается, тогда остается обратиться в суд с иском о расторжении договора**.

   Для того, чтобы расторгнуть договор аренды через суд необходимо:

1. определить основания для расторжения договора
2. соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, путем направления предложения контрагенту о расторжении договора аренды по соглашению сторон и получения отказа или неполучении ответа
3. подготовить иск в суд
4. собрать доказательства для суда
5. оплатить госпошлину за обращение в суд и направить иск ответчику
6. подать иск с доказательствами в суд
7. принять участие в судебном заседании
8. получить решения суда

   После того, как суд вынесет решение, остается дождаться, когда оно вступит в силу, если иск удовлетворен. В случае отказа судом в удовлетворении иска о расторжении договора следует обжаловать соответствующее решение суда.

Судебная практика прекращение арендных отношений

   Какой-то единой судебной практики прекращения арендных отношений нет, судебная практика по данному вопросу разнообразна, зависит от конкретных обстоятельств дела, условий договора и норм закона.

   По одному из дел, рассмотренных судом, арендодатель хотел расторгнуть долгосрочный договор аренды без уважительных причин. При этом ссылался арендодатель на условие типового договора, которые давали право на немотивированный отказ. Однако, суд признал такое условие противоречащим сущности срочного договора, которое нарушает права арендатора, поскольку оно создавало правовую неопределённость и дестабилизировало гражданский оборот.

   По другому делу арендодатель просил расторгнуть договор аренды земельного участка из-за его ненадлежащего использования, в связи с чем арендодатель был привлечен к административной ответственности. Суды нижестоящих инстанций отказали в иске, учитывая значительную площадь участков и меры арендатора по восстановлению земель. Но Верховный Суд РФ отменил эти решения, указав, что устранение нарушений должно быть осуществлено в разумный срок, а проект рекультивации, который предусматривает окончание работ после срока действия договора, не свидетельствует об устранении нарушений своевременно.

   Еще в одном из дел комитет по управлению имуществом направил АО предупреждение о прекращении договора аренды, который ранее был возобновлён на неопределённый срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение. После соблюдения процедуры предупреждения суд удовлетворил требования о выселении.

   В другом деле арендатор пытался расторгнуть договор, ссылаясь на реформу филиальной сети банка, которая уменьшила потребность в помещениях. Но суд отказал в иске, поскольку договор не содержал основания для расторжения по такому поводу, а пункт о необходимости предупреждения за год касался только иных, не предусмотренных договором оснований.

   Судебная практика постоянно развивается, меняется, поэтому при принятии решения о расторжении договора аренды следует также изучать судебную практику по аналогичным ситуациям.

Адвокат по досрочному расторжению аренды в Екатеринбурге

   По существующему законодательству односторонний отказ от аренды не допускается. Расторжение заключенного договора производится только по обоюдному соглашению его сторон. Вы позаботились о возможности досрочного прекращения сотрудничества?

   Тогда воспользуйтесь ей, чтобы решить проблему! Иначе досрочное расторжение договора аренды помещения или внесение изменений в условия сделки производится путем судебного разбирательства. До подготовки к суду рекомендуется попробовать уладить проблему мирным путем. Сторона, желающая расторгнуть сделку, обязана направить письмо-уведомление – данная рекомендация актуальная для арендаторов и арендодателей, заключивших договор без ограничения по сроку действия или с автоматической пролонгацией.

   Адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» поможет Вам на всех этапах: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

   Обратившись к нашему адвокату или юристу по вопросу досрочного расторжения договора аренды, Вы можете получить юридические услуги по следующей стоимости:

1. устную консультацию по досрочному расторжению договора аренды — бесплатно
2. составленное уведомление об одностороннем отказе от договора аренды— от 5 000 руб.
3. составленное соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон — от 7 000 руб.
4. представление интересов доверителя в переговорах с контрагентом по вопросу досрочного расторжения договора аренды — от 5 000 руб.
5. представление интересов доверителя в суде по спору, связанному с расторжением договора аренды — от 8 000 руб.
6. обжалование решения суда — от 7 000 руб.
7. иные виды юридических услуг — по договоренности

   Уточнить конкретный перечень необходимых Вам юридических услуг и их стоимость, Вы можете, обратившись в офис Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург или позвонив нам по телефону.

Часто задаваемые вопросы по прекращению договорных отношений аренды

   Можно ли использовать образец доп соглашение о расторжении договора аренды из Интернета?

   Образец допсоглашения о расторжении договора аренды можно использовать из Интернета, но надо с осторожностью, поскольку любой образец из Интернета должен быть адаптирован под конкретные обстоятельства и условия договора.

   Нужен ли юрист для расторжения договора аренды?

   Для расторжения договора аренды не всегда требуется юрист. Все зависит от обстоятельств дела. Если взаимоотношения между сторонами договора аренды сложные, стороны не обладают юридическими знаниями, тогда лучше воспользоваться помощью юриста для расторжения договора аренды.

   Как долго длится процедура расторжения отношений с арендодателем?

   Длительность процедуры расторжения отношений с арендодателем зависит от способа расторжения договора. Если договор расторгается по соглашению сторон, то оформить все договоренности и расторгнуть договор можно за неделю. Если договор расторгается в одностороннем порядке, тогда договор может быть расторгнут в течение месяца. Если договор расторгается через суд, тогда на его расторжение может уйти более двух месяцев.

Отзыв адвокату по работе с договором

При подготовке материала использовались:

* Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

** Статьи 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

Читайте более о работе нашего адвоката:

С нами взыскание арендной платы после прекращения договора аренды просто