Договор аренды — это важный документ, который регулирует отношения между арендодателем и арендатором. В жизни часто возникают ситуации, когда нужно изменить условия аренды. Как сделать это законно и правильно? Эта информация будет полезна арендаторам, арендодателям, юристам и риелторам. Она поможет лучше понять свои права и обязанности.
Содержание статьи:
ВНИМАНИЕ: урегулирование споров по договору аренды возьмет на себя наш профессиональный юрист. Звоните и задавайте вопрос адвокату Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург уже сегодня.
Основания изменения договора аренды
Основания для внесения изменений в договор аренды:
- Изменение обстоятельств, существенно влияющих на условия аренды. К таким обстоятельствам могут относиться повышение рыночной стоимости объекта аренды, частичная утрата арендуемого имущества, изменения в законодательстве, а также смена собственника объекта аренды.
- Увеличение затрат на эксплуатацию объекта аренды. Арендодатель вправе потребовать пересмотра размера арендной платы в связи с необходимостью покрытия дополнительных расходов, таких как капитальный ремонт, модернизация объекта, а также увеличение налоговых обязательств или коммунальных платежей.
- Рост стоимости жизни. В условиях инфляционных процессов или общего повышения цен на товары и услуги арендодатель может инициировать пересмотр арендной платы.
- Индексация арендной платы. В случае, если договором аренды предусмотрено условие о выплате индексированной арендной платы, размер арендных платежей может быть пересмотрен в зависимости от изменения индекса потребительских цен или других согласованных экономических показателей.
- Проведение улучшений в арендуемом объекте за счет арендатора. Если арендатор осуществил улучшения арендуемого имущества, такие как капитальный ремонт, приобретение новой мебели, бытовой техники или иных элементов, повышающих стоимость объекта, арендодатель может рассмотреть возможность пересмотра условий договора аренды.
Изменения в договор аренды оформляются путем заключения дополнительного соглашения между сторонами. В случае отказа одной из сторон от внесения изменений, спор может быть передан на рассмотрение в суд.
ИНТЕРЕСНО: процедура государственной регистрации договора аренды включает в себя несколько ключевых этапов, которые гарантируют юридическую чистоту и законность сделки. Подробнее об этом можно узнать по ссылке.
Порядок изменения и расторжения договора аренды
Изменение договора аренды — это ответственный процесс. Следуя нашим советам, вы сможете защитить свои интересы и успешно изменить условия аренды.
Как изменить договор аренды? Чтобы изменить договор аренды, выполните следующие шаги:
- Отправьте арендодателю письменное обращение с просьбой рассмотреть возможность изменений. В письме подробно объясните, почему вы хотите внести изменения.
- Подготовьте доказательства, подтверждающие ваши доводы. Это могут быть банковские выписки, отчеты о расходах на сотрудников и рекламу, а также другая финансовая документация.
- Дождитесь ответа от арендодателя. Изменения вступают в силу только после подписания нового соглашения между сторонами.
Как расторгнуть договор аренды? Есть несколько способов расторгнуть договор аренды:
По соглашению сторон. Если арендатор и арендодатель решают прекратить аренду, они могут заключить договор о расторжении.
ПОЛЕЗНО: участники арендных отношений должны договориться о том, как между ними будут распределены риски повреждения арендованного имущества. Возмещение ущерба при договоре аренды. Подробности по ссылке.
Регистрация изменения договора аренды
Изменения в договор аренды регистрируют путём подписания дополнительного соглашения. Этот документ помогает внести корректировки в условия договора по обоюдному согласию сторон.
Некоторые особенности оформления изменений:
- Соглашение можно заключить в любой момент, пока не истёк срок действия основного договора.
- Чтобы изменить условия договора, соглашение должны одобрить и подписать обе стороны (исключение — случай, когда изменения нужно внести по решению суда).
- Дополнительное соглашение не может менять предмет сделки, то есть при замене арендуемого объекта на другой необходимо оформлять новый договор.
В соглашении указывают, ФИО, паспортные данные собственника и арендатора, номер договора аренды и новые условия. Если какие-то пункты остались без изменений — это тоже нужно упомянуть.
Факт внесения правок в договоре необходимо зафиксировать письменно. Письмо высылают по почте вместе с дубликатом дополнительного соглашения. Не помешает указать и причину, повлекшую изменение аренды.
Если договор был заключён сроком больше, чем на год, дополнительное соглашение придётся зарегистрировать в Росреестре.
Для регистрации дополнительное соглашение можно представить непосредственно в Росреестр или подать документы через МФЦ. Если сделка проходила нотариальное удостоверение, документы на регистрацию может направить нотариус.
Срок регистрации дополнительного соглашения составляет 7 дней (при обращении напрямую в Росреестр) или 9 дней (при обращении через МФЦ). Если подаются документы, удостоверенные нотариусом, срок регистрации — 5 рабочих дней.
РЕКОМЕНДУЕМ К ПРОЧТЕНИЮ: взыскание обеспечительного платежа с арендатора – распространенная практика в нашей стране. Более подробно можно ознакомиться со статьёй по ссылке.
Госпошлина за внесение изменений в договор аренды
- для физических лиц — 700 рублей;
- для организаций — 2 000 рублей.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА: взыскание арендной платы через суд – вполне решаемая задача. Просрочить платеж могут как обычные квартиросъемщики, так и предприниматели. Ознакомиться со статьей возможно по ссылке.
Соглашение об изменении договора аренды
Дополнительное соглашение к договору аренды — это документ, в котором фиксируются изменения условий аренды.
В каких случаях необходимо дополнительное соглашение:
- Изменение арендной платы или графика платежей. Например, могут поменяться данные для перевода квартплаты или порядок оплаты коммунальных услуг.
- Продление договора аренды. Чтобы избежать заключения нового договора, можно продлить текущий, подписав дополнительное соглашение.
- Появление новых арендаторов, которым нужна регистрация. Если арендатор вступает в брак или у него рождается ребёнок, может потребоваться регистрация.
- Смена собственника жилья. Квартира может быть продана, подарена или получена в наследство — в таких случаях меняется владелец арендуемого имущества.
- Досрочное расторжение договора. Если собственник и арендатор хотят расторгнуть договор аренды, нужно заключить дополнительное соглашение.
Что обычно включают в дополнительное соглашение:
- ФИО и паспортные данные собственника и арендатора;
- номер и дату основного договора;
- перечень изменяемых, аннулируемых и новых пунктов;
- оговорку о том, что остальные положения договора остаются без изменений;
- дату вступления соглашения в силу;
- количество экземпляров документа;
- подписи сторон с расшифровками.
Если основной договор зарегистрирован в Росреестре, дополнительное соглашение также нужно зарегистрировать. На это даётся месяц после подписания.
Для составления дополнительного соглашения можно обратиться к риелтору или юристу.
ПОЛЕЗНО УЗНАТЬ: в любых отношениях между людьми рано или поздно возникают разногласия. В этой статье мы обсудим одну из самых распространенных тем — споры арендатора и арендодателя квартиры. Чтобы прочитать полный текст, перейдите по ссылке. А также смотрите видео как составить договор
Отказ в изменении условий договора аренды
Что делать при отказе изменить договор аренды? Ваши права как арендатора:
-
Проверка условий договора:
- Есть ли в договоре условие о преимущественном праве
- Указан ли срок уведомления о желании продлить договор
-
Уведомление арендодателя:
- Письменное уведомление за месяц до окончания договора
- Если срок не указан в договоре, уведомление в разумный срок
Если арендодатель отказывает можно:
- Потребовать в суде перевода прав и обязанностей по новому договору
- Взыскать убытки, если арендодатель заключил договор с другим лицом
- Оспорить повышение арендной платы
Ваши шансы в суде:
- Если вы своевременно уведомили о желании продлить договор
- Если арендодатель заключил договор с другим лицом в течение года после отказа вам
- Если арендодатель не может доказать необходимость использования помещения для собственных нужд
Что предпринять:
- Собрать все доказательства надлежащего исполнения обязательств
- Сохранить документы об оплате аренды
- Зафиксировать все коммуникации с арендодателем
- При необходимости привлечь юриста для составления досудебной претензии
- Подготовить исковое заявление в суд при отказе в удовлетворении требований
Помните:
- Судебные разбирательства требуют времени и финансовых затрат
- Споры между ИП и юрлицами рассматриваются в арбитражном суде
- Необходимо правильно рассчитать госпошлину и другие судебные издержки
- Важно иметь все документы, подтверждающие вашу позицию
Если арендодатель продолжает настаивать на невыгодных условиях, рекомендуется оценить целесообразность продолжения арендных отношений и возможность поиска альтернативного помещения.
Если у вас возникли вопросы по изменению условий договора аренды, обратитесь к квалифицированному юристу. Юристы Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» в Екатеринбурге специализируются на арендных делах и готовы помочь вам защитить свои права.
Отзыв о составлении договора с нами
Доверитель Тихомирова Наталия Юрьевна:
© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"
