Переходят ли долги по ЖКХ к новому собственнику

3 ответа

1. 

   адвокат Кацайлиди Андрей

   Короткий ответ: нет, по общему правилу долги по квартплате не переходят новому собственнику автоматически. Но есть важные исключения, которые нужно учитывать.
   Разберем ситуацию детально.
   Общее правило: долг привязан к лицу, а не к квартире
   По общему правилу, закрепленному в статье 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества.
   Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности (часть 5 статьи 153 Жилищного кодекса РФ).
   Это означает:
   • долги, которые образовались до продажи квартиры, остаются на прежнем собственнике;
   • новый собственник отвечает по обязательствам только с даты регистрации права собственности.
   Может ли управляющая компания требовать долг с нового собственника?
   На практике управляющие компании и ТСЖ нередко пытаются взыскать с нового собственника всю задолженность, ссылаясь на то, что долг привязан к лицевому счету помещения.
   Это неправомерно, за исключением:
   • случаев, когда новый собственник добровольно принял на себя обязательства по долгам прежнего владельца (например, в договоре купли-продажи указано, что покупатель обязуется погасить задолженность);
   • случаев универсального правопреемства (наследство, реорганизация юридического лица).
   Если вы купили квартиру по договору купли-продажи и в нем нет условия о переводе долга, требовать с вас оплату чужих долгов незаконно.
   Что делать, если новый собственник уже получил квитанцию с чужим долгом?
   Если вам приходят квитанции с долгом прежнего собственника:
   1. Напишите заявление в управляющую компанию или ТСЖ с требованием исключить из квитанции чужую задолженность.
   2. Приложите выписку из ЕГРН, подтверждающую дату возникновения права собственности.
   3. Укажите, что долг образовался до перехода права, и вы не обязаны его оплачивать.
   4. Если откажут — обжалуйте в жилищную инспекцию (по ссылке подробнее о такой жалобе на нашем сайте) или суд.
2. 

   Юрист Аташов Магсуд Мамедович

   На самом деле у вас есть гораздо более сильная позиция — справка об отсутствии долгов, которая является письменным доказательством того, что пени начислены незаконно.УК не может одновременно выдать справку об отсутствии долгов и потом требовать оплату долгов на эту же дату.
   Поэтому, целесообразнее направить письменную претензию в УК. Приложите: справку продавца, выписку из ЕГРН (подтверждение даты регистрации), копию квитанции с пенями.
   Таким образом, справка об отсутствии долгов — это официальный документ, который УК сама выдала и которым опровергла наличие долгов на момент продажи. Начисление пеней на долги, которые УК официально признала несуществующими, говорит о логическом противоречие и нарушение принципов гражданского права, а бремя доказывания обратного лежит на УК.
3. 

   Адвокат Зинин Никита Сергеевич

   Пленум Верховного Суда РФ в п. 26 Постановления от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения» также разъяснил: «У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ)».

   Таким образом, долги по содержанию жилья, отоплению, водоснабжению, электроэнергии и т.п., накопившиеся до даты регистрации права собственности, не переходят к покупателю автоматически. Покупатель отвечает только за те платежи, которые возникли после того, как он стал собственником.

   Исключение — взносы на капитальный ремонт.

   В силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
   Это означает, что задолженность по капремонту (и пени по ней) действительно переходит к новому собственнику в силу закона, независимо от того, что было указано в справке об отсутствии долгов.

   В таком случае, необходимо:
   1. Обратиться в управляющую компанию или расчётный центр с письменным заявлением о предоставлении подробного расчёта пеней и основного долга (если такой имеется): за какой период, на какую задолженность, по какой услуге.
   2. Ознакомиться со структурой задолженности и подготовить соответствующие досудебные письма (по ЖКХ — к управляющей компании, по капитальному ремонту — к предыдущему собственнику).
   3. После отправки письма, дождаться ответа или истечения установленного законом срока для ответа на претензию.
   4. В случае оставления без удовлетворения Ваших требований в досудебном порядке — обратиться в суд, подготовив соответствующие исковые заявления к каждому из ответчиков.