Вопрос адвокату: Начислили пени за долги бывшего владельца квартиры по ЖКХ и кап ремонту, сделка состоялась 16.06 продавец предоставил бумагу с расчетного центра, что у него нет долгов, а в квитанции за июнь пришли пени на общую сумму около 9 000 рублей. Как их оспорить? Переходят ли долги по коммунальным услугам к новому собственнику?
3 ответа
Добавить комментарий
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.
Дополнительная информация по теме:
Как не платить за мусор? Помощь и советы адвоката
Наш адвокат по коммунальным платежам разъяснит законные способы, как не платить за мусор или снизить размер квитанции: профессионально, выгодно и сейчас. Звоните уже сегодня!
Споры при отсутствии прибора учета: помощь адвоката
Наш адвокат по гражданским и арбитражным делам поможет выстроить защиту при потреблении коммунальных ресурсов в отсутствие прибора учета: профессионально, на выгодно согласованных условиях и в срок
Суды с фондом капитального ремонта: помощь адвоката
Адвокат по жилищным вопросам нашего адвокатского бюро поможет выиграть суд с фондом капитального ремонта: профессионально, на выгодных условиях и в срок.
Образец жалобы на проведение капремонта: помощь адвоката
Читайте образец жалобы на проведение капитального ремонта на нашем сайте. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня
Правила отключения коммунальных услуг за неуплату
Наш адвокат по жилищным вопросам разъяснит порядок отключения коммунальных услуг за неуплату, ответственность управляющих компаний за нарушение прав потребителя, иной вопрос ЖКХ: профессионально и в срок.
Образец иска по отключению электроэнергии: помощь адвоката
Читайте образец искового заявления о признании незаконными действий Управляющей компании по отключению подачи электроэнергии. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня
Образец возражения на иск о взыскании задолженности по ЖКХ
Читайте подробнее образец возражения на иск о взыскании задолженности по ЖКХ на сайте, а также звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату по коммунальным вопросам прямо сейчас
Как получить субсидии на оплату услуг ЖКХ: помощь адвоката
Наш жилищный адвокат в Екатеринбурге поможет Вам разобраться, в порядке получения субсидии на оплату услуг ЖКХ: профессионально, выгодно и в срок. Узнайте подробнее о процедуре на сайте Адвокатского бюро "Кацайлиди и партнеры" прямо сейчас
Жалоба в жилищную инспекцию: как составить, помощь адвоката
Наш адвокат по жилищным спорам поможет составить жалобу в жилищную инспекцию: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!
Когда можно отказаться от оплаты коммунальных услуг
Отказ от оплаты коммунальных услуг: законные основания, перерасчет за период отсутствия, некачественные услуги, судебная практика. Помощь адвоката по спорам с УК в Екатеринбурге.
Короткий ответ: нет, по общему правилу долги по квартплате не переходят новому собственнику автоматически. Но есть важные исключения, которые нужно учитывать.
Разберем ситуацию детально.
Общее правило: долг привязан к лицу, а не к квартире
По общему правилу, закрепленному в статье 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности (часть 5 статьи 153 Жилищного кодекса РФ).
Это означает:
• долги, которые образовались до продажи квартиры, остаются на прежнем собственнике;
• новый собственник отвечает по обязательствам только с даты регистрации права собственности.
Может ли управляющая компания требовать долг с нового собственника?
На практике управляющие компании и ТСЖ нередко пытаются взыскать с нового собственника всю задолженность, ссылаясь на то, что долг привязан к лицевому счету помещения.
Это неправомерно, за исключением:
• случаев, когда новый собственник добровольно принял на себя обязательства по долгам прежнего владельца (например, в договоре купли-продажи указано, что покупатель обязуется погасить задолженность);
• случаев универсального правопреемства (наследство, реорганизация юридического лица).
Если вы купили квартиру по договору купли-продажи и в нем нет условия о переводе долга, требовать с вас оплату чужих долгов незаконно.
Что делать, если новый собственник уже получил квитанцию с чужим долгом?
Если вам приходят квитанции с долгом прежнего собственника:
1. Напишите заявление в управляющую компанию или ТСЖ с требованием исключить из квитанции чужую задолженность.
2. Приложите выписку из ЕГРН, подтверждающую дату возникновения права собственности.
3. Укажите, что долг образовался до перехода права, и вы не обязаны его оплачивать.
4. Если откажут — обжалуйте в жилищную инспекцию (по ссылке подробнее о такой жалобе на нашем сайте) или суд.
На самом деле у вас есть гораздо более сильная позиция — справка об отсутствии долгов, которая является письменным доказательством того, что пени начислены незаконно.УК не может одновременно выдать справку об отсутствии долгов и потом требовать оплату долгов на эту же дату.
Поэтому, целесообразнее направить письменную претензию в УК. Приложите: справку продавца, выписку из ЕГРН (подтверждение даты регистрации), копию квитанции с пенями.
Таким образом, справка об отсутствии долгов — это официальный документ, который УК сама выдала и которым опровергла наличие долгов на момент продажи. Начисление пеней на долги, которые УК официально признала несуществующими, говорит о логическом противоречие и нарушение принципов гражданского права, а бремя доказывания обратного лежит на УК.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 26 Постановления от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения» также разъяснил: «У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ)».
Таким образом, долги по содержанию жилья, отоплению, водоснабжению, электроэнергии и т.п., накопившиеся до даты регистрации права собственности, не переходят к покупателю автоматически. Покупатель отвечает только за те платежи, которые возникли после того, как он стал собственником.
Исключение — взносы на капитальный ремонт.
В силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Это означает, что задолженность по капремонту (и пени по ней) действительно переходит к новому собственнику в силу закона, независимо от того, что было указано в справке об отсутствии долгов.
В таком случае, необходимо:
1. Обратиться в управляющую компанию или расчётный центр с письменным заявлением о предоставлении подробного расчёта пеней и основного долга (если такой имеется): за какой период, на какую задолженность, по какой услуге.
2. Ознакомиться со структурой задолженности и подготовить соответствующие досудебные письма (по ЖКХ — к управляющей компании, по капитальному ремонту — к предыдущему собственнику).
3. После отправки письма, дождаться ответа или истечения установленного законом срока для ответа на претензию.
4. В случае оставления без удовлетворения Ваших требований в досудебном порядке — обратиться в суд, подготовив соответствующие исковые заявления к каждому из ответчиков.