Положения договора аренды регулируется гражданским законодательством. Обычно в договоре аренды выступают две стороны, но может быть и более, арендодатель и арендатор. При заключении договора аренды стороны обговаривают все существенные условия договора, а также могут договориться и об иных условиях важных для них, не противоречащих закону (например, кто будет нести расходы за капитальный ремонт, иные положения, подробнее по вопросу составления договора аренды читайте по ссылке).
Содержание статьи:
-
-
- Нарушение арендодателем договора аренды
- Виды нарушений со стороны арендатора
- Правовые последствия нарушений арендных отношений
- Порядок действий при нарушении договора аренды арендатором или арендодателем
- Как арендовать помещение для бизнеса?
- Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе
- Как бороться с духотой в офисе?
- Уголовная ответственность по договору аренды
- Адвокат по нарушениям договора аренды в Екатеринбурге
- Часто задаваемые вопросы по ответственности за ненадлежащее исполнение договора аренды
-
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам поможет при нарушении договора аренды арендодателем. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня
Нарушение арендодателем договора аренды
Понятие: Нарушение договора аренды — это неисполнение или ненадлежащее исполнение одной из сторон (арендатором или арендодателем) своих обязательств, предусмотренных договором, а также требований закона или иных правовых актов, регулирующих арендные отношения.
В последствии стороны могут обнаружить нарушения, недостатки, которые ранее не были обговорены сторонами. Нарушения могут возникать как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.
Нарушение арендодателем договора аренды возможно в следующих ситуациях:
- Арендодатель не передал имущество арендатору (например, в договоре было обговорено передать 15 кв.м. помещения арендатору либо движимое имущество в аренду, но при фактическом исполнении имущество не было передано либо было передано не всё). Арендатор в данном случае может требовать имущество у арендодателя либо расторжения договора аренды с возмещением убытков.
- Передал имущество, которое обремененное правами третьих лиц (например, переданное имущество находится в залоге, под арестом, находится в уголовном розыске). Третьими лицами в данном случае могут выступать различные организации, например, кредитные, либо государственные органы, если, например, имущество находится в розыске. В этом случае, арендатору поможет только суд. В судебном порядке можно будет потребовать недействительность договора аренды и потребовать возмещения убытков.
- Переданное имущество не соответствует назначению, для которого арендатор его арендовал (например, имущество которое должен был передать арендодатель в соответствии с договором, должно было использоваться под магазин, но имущество находится в непригодном состоянии для открытия магазина). Арендатор может потребовать предоставить ему другое имущество, пригодное для его деятельности и которое соответствует условиям договора либо расторгнуть договор.
- Не регистрирует договор аренды (в гражданском законодательстве предусмотрена государственная регистрация договора об аренде и обязанность лежит на обеих сторонах, однако на практике встречаются ситуации, когда арендодатель уклоняется от регистрации). При уклонении от регистрации договора арендатор может требовать расторжения договора либо в принудительном порядке его зарегистрировать, например, в судебном.
- Неправомерное повышение арендной платы (например, когда порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрен). Изменения арендной платы возможно только по соглашению сторон, для этого составляются дополнительные соглашения к договору. В одностороннем порядке арендодатель изменить размер платы может крайне редко, только по закону (например, при повышении НДС на 2% с 2019 года, и то с обязательным уведомлением другой стороны). Арендатор может расторгнуть договор либо потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке.
- Арендодатель не производит капитальный ремонт, который предусмотрен договором (арендодатель должен производить капитальный ремонт имущества, сданного в аренду за свой счёт). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, то арендатор может потребовать расторгнуть договор, потребовать уменьшения арендной платы за помещение, либо произвести капитальный ремонт самостоятельно и потребовать возврата денежных средств.
Это основные нарушения, которые может допустить арендодатель при заключении договора, так и после его заключения. Поэтому при составлении договора аренды, сторонам необходимо обговорить все условия договора и изложить в письменном виде, чтобы в дальнейшем не возникало никаких противоречий (читайте наши выгодные предложения по составлению договора аренды с помощью нашего адвоката).
Виды нарушений со стороны арендатора
Со стороны арендатора могут допускаться следующие нарушения:
- просрочка или неуплата арендной платы, особенно если задолженность накопилась за несколько периодов. Согласно ст. 614 ГК РФ* арендатор обязан вносить арендную плату в установленные сроки. Просрочка может повлечь негативные последствия для арендатора в виде расторжения договора, взыскания неустоек, процентов
- использование имущества не по назначению или с нарушением условий договора**, например, превращение квартиры в офис. Такое использование дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков
- причинение ущерба имуществу (порча мебели, отделки, оборудования). В данном случае арендатор несет ответственность за причиненный имуществу ущерб***
- несвоевременный возврат имущества по окончании срока договора. Данное нарушение может привести к упущенной выгоде арендодателя, которую он может потребовать с арендатора
- субаренда или передача прав на аренду без согласия арендодателя. Передать арендованное имущество третьим лицам арендатору нельзя, необходимо получить согласие арендодателя на это, иначе это может считаться существенным нарушением договор аренды
- нарушение правил проживания (шум, нарушение санитарных норм, содержание животных при запрете и т.д.). Такие нарушения могут являться поводом к расторжению договора
- перепланировка или переоборудование без согласия арендодателя. Должно иметься согласие арендодателя на перепланировку или переоборудование, а сама перепланировка или переоборудование должны производиться с соблюдением норм закона
- нарушение иных условий договора
Конкретные виды нарушений и меры ответственности за них, как правило, прописываются в самом договоре аренды. Когда в договоре отсутствуют санкции за конкретное нарушение, тогда применяются общие положения ГК РФ.
Правовые последствия нарушений арендных отношений
Когда допускаются нарушения арендных отношений, то к нарушителю можно применить различные меры ответственности, которые предусмотрены законом или договором.
Правовые последствия нарушений арендных отношений могут быть следующие:
- расторжение договора в одностороннем порядке или через суд
- взыскание убытков, например, расходов на ремонт, упущенной выгоды
- требование неустойки (штрафов, пеней) за просрочку платежей или другие нарушения
- возмещение расходов на экспертизу, госпошлину, юридические услуги при обращении в суд
- досрочное требование арендной платы при существенном нарушении сроков оплаты, но не более чем за два срока подряд
Это общие последствия при нарушениях договора аренды. В каждом конкретном случае необходимо смотреть, какие меры ответственности можно применить для конкретной ситуации, связанной с нарушением арендных отношений.
Порядок действий при нарушении договора аренды арендатором или арендодателем
Если одной из сторон договора аренды допускаются нарушения, тогда порядок действий другой стороны будет следующий:
- необходимо зафиксировать нарушения, путем составления актов осмотра, ведения переписки, фотографирования или записи видео, платежными документами и иными способами с учетом нарушений
- подготовить и направить контрагенту письменную претензию. Претензия должна быть написана четко, с изложением обстоятельств дела и требований лица, которое направляет претензию
- провести переговоры со второй стороной по вопросу нарушений договора аренды, если сторона готова мирно разрешить возникший спорный вопрос
- если найти какое-то решение сторонам не удалось, тогда заинтересованная сторона должна обратиться в суд с иском
- далее, в случае удовлетворения иска судом, идет этап исполнения решения суда
Вышеприведенный алгоритм действий является общим, на каждом этапе могут возникнуть нюансы. Дополнительно рекомендуем:
- внимательно изучать договор аренды
- сохранять все документы, связанные с договором
- при сложных ситуациях обратиться за консультацией к юристу или адвокату
Как арендовать помещение для бизнеса?
Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем. Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).
При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:
- посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы. Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.
- самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).
- запустить бизнес. Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.
При исполнении договора аренды всегда могут возникнуть споры, поэтому будьте готовы разрешить их в досудебном порядке, чтобы не тратить время на судебные тяжбы (по ссылке подробнее про судебные споры по договору аренды по ссылке на нашем сайте).
Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе
Часто на практике между арендодателем и арендатором возникают разногласия из-за выявленных недостатков (например, нет холодной воды, жалуются соседи). В случае возникновения разногласий, стороны могут прийти к соглашению и устранить проблему либо действовать в ином порядке, обычно всё начинается с предъявления требований. При выявлении недостатков арендатор может направить претензию арендодателю с описанием проблемы и дальнейшим её устранением.
Может возникнуть такая ситуация, арендатор арендовал офис летом, где температура воздуха в помещении его устраивала, со временем с наступлением зимнего периода, включили отопление, но оно либо не функционирует, либо функционирует ненадлежащим образом, что в офисе просто холодно находится, в такой ситуации арендатор должен составить претензию об отоплении и направить её арендодателю.
На основании законодательства температурный режим должен быть предусмотрен в соответствии с санитарными нормами и правилами, которые предусмотрены для отопления помещения. Соблюдение данных норм обеспечивает безопасность граждан на рабочих местах и в случае данных нарушений можно спокойно обращаться в определенные органы и подавать на них жалобу. Так как арендатор собственником арендуемого помещения не является, то ответственность несёт арендодатель, ведь при передаче имущества в аренду он передавал его в соответствии с теми условиями, пригодными для цели арендатора и соответствующими техническому состоянию. Арендодатель не будет отвечать за недостатки данного помещения, если они были обговорены при заключении договора, в ином случае, он обязан их устранить.
Для устранения недостатков арендатор составляет письменную претензию на имя арендодателя и направляет её ему заказным письмом либо передаёт лично. В претензии следует также указать адрес получателя. В претензии необходимо указать следующие условия:
- № и дату договора, что было передано по договору с указанием обеих сторон.
- Обязанности, прописанные в условиях договора. Проблема, которая возникла у арендатора, основания данной проблемы, возможно приложение каких-либо доказательств.
- Требования, которые арендатор выдвигает арендодателю. Требование об устранении проблемы либо о расторжении договора.
Арендодателю следует иметь в виду, что невыполнение условий претензии может повлечь за собой обращение арендатора в суд. Поэтому для дальнейшего сотрудничества с арендатором, арендодателю нужно устранить недостатки, описанные в претензии.
ПОЛЕЗНО: составить претензию можно самостоятельно, но правильнее обратиться к нашему адвокату, чтобы учесть все нюансы досудебного урегулирования спора между арендатором и арендодателем.
Как бороться с духотой в офисе?
Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе. В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет. Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет.
Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное). Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку. Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.
Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).
Читайте также про взыскание арендной платы по незарегистрированному договору по ссылке на основной части сайта.
Уголовная ответственность по договору аренды
Уголовная ответственность по договору аренды может наступить при серьезном нарушении законодательства. Например, физлицо могут привлечь к уголовной ответственности:
- за уклонение от уплаты налогов лицом, которое сдает имущество в аренду, а налоги не платит — статья 198 УК РФ****. Самое строгое наказание по данной статье может быть назначено в виде лишения свободы сроком до 3-х лет
- за незаконное предпринимательство, если сдача в аренду будет квалифицирована как предпринимательская деятельность — статья 171 УК РФ*****. По данной статье самое строгое наказание может быть назначено до 5 лет лишения свободы, а также дополнительно может быть назначен штраф
- пособничество в преступлениях, если арендатор причастен к террористической деятельности, а собственник знал об этом и предоставлял ему жилье — статья 205 УК РФ******, которая посвящена ответственности за террористический акт. Самое строгое наказание по самому тяжелому составу, указанной статьи, может быть назначено в виде пожизненного лишения свободы
Привлечение к уголовной ответственности происходит при серьезных нарушениях со стороны лиц, заключивших договор аренды. Помимо уголовной ответственности существует также административная ответственность, например, за нарушение правил регистрации.
Чтобы избежать уголовной ответственности следует:
- оформлять письменный договор аренды
- уплачивать налоги с дохода от аренды
- следить за соблюдением правил регистрации арендаторов
- не предоставлять жилье лицам, которые причастны к преступной деятельности
Адвокат по нарушениям договора аренды в Екатеринбурге
Адвокаты Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург отлично разбираются в договорах аренды и знают, что относится к нарушениям арендных отношений, а что нет.
Урегулирование вопросов при нарушениях договора аренды является важным во взаимоотношениях стороны.
Обращение за профессиональной юридической помощью в вопросах нарушений договора аренды поможет грамотно провести досудебный порядок урегулирования спора, при необходимости подготовить документы в суд и защитить права доверителя.
При обращение в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург Вы можете получить следующие виды юридических услуг:
- устную консультацию по нарушениям договора аренды — бесплатно
- письменный правовой анализ ситуации по нарушениям договора аренды — от 5 000 руб.
- составление претензии, иска в суд по нарушениям договора аренды — от 7 000 руб.
- представление интересов доверителя при ведении переговоров с контрагентом, в суде — от 6 000 руб.
- составление жалобы на решение суда — от 7 000 руб.
- представление интересов доверителя при обжаловании решения суда — от 7 000 руб.
- иные виды юридических услуг — по договоренности
Обсудить конкретные виды юридических услуг, связанных с нарушением договора аренды, Вы можете в офисе Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург. Также можно обратиться по указанным вопросам в наше бюро по телефону.
Часто задаваемые вопросы по ответственности за ненадлежащее исполнение договора аренды
В каких случаях нарушение соглашения об аренде не может считаться существенным?
Не могут считаться существенным нарушением соглашения об аренде формальные или незначительные нарушения договора, которые не влияют на суть договора; нарушения, которые не предусмотрены как существенные ни законом, ни договором; нарушения, которые не приводят к серьезным последствиям и другие подобные нарушения.
Какие обстоятельства могут смягчить ответственность по арендным отношениям?
К обстоятельствам, смягчающим ответственность по арендным отношениям может относиться смешанная вина сторон, несоразмерность неустойки, обстоятельства непреодолимой силы, экономические обстоятельства и другие.
Как избежать уголовной ответственности за нарушение договора аренды?
Чтобы избежать уголовной ответственности за нарушение договора аренды надо соблюдать законодательство и не допускать действий, которые могут быть квалифицированы как преступление. Должны соблюдаться требования налогового законодательства, деятельность должна быть легальной, должно соблюдаться миграционное законодательство.
Отзыв о работе по иску в суд с нашим адвокатом
Доверитель — Куликова Наталья Владимировна:
При подготовке материала использовались:
* Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»
** Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»
*** Статья 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»
**** Статья 198 Уголовного кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»
***** Статья 171 Уголовного кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»
****** Статья 205 Уголовного кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»
© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"
