Как арендовать землю с помощью адвоката?

   Купить землю сегодня совсем непросто: если раньше более высокую стоимость имели непосредственно постройки, то сегодня ввиду стремительно сокращающегося земельного фонда, особенно в больших городах и недалеко от них, цена сотки выросла в разы. Поэтому многие частные лица, застройщики задались вопросом, как арендовать землю у администрации города, МУГИСО, иной структуры, что с ней можно будет сделать потом, и выгодно ли это вообще.

Порядок оформления права аренды на землю

   Здесь стоит выделить два направления: предоставление земельного участка на торгах и без проведения торгов. Процедура предоставления земельного участка без проведения торгов подробнее описана по ссылке на основной части сайта, в настоящей статье хочется уделить побольше внимания этапам получения аренды через торги

Предоставление земельного участка через торги

   Если в период рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в орган поступит заявление о передачи земельного участка на аукцион, то уполномоченный орган будет обязан организовать торги. Также организовать торги вы вправе миную процедуру предварительного согласования. Рассмотрим последовательные шаги организации аукциона в отношении земельного участка:

Шаг 1 — Подбор земельного участка

   Подходящий Вам участок в первоначальном виде Вы можете найти на публичной карте Росреестра, которая находится в свободном доступе. Данную процедуру возможно проделать даже с домашнего компьютера который имеет выход в Интернет. При любом затруднении наш земельный адвокат помогает разобраться в доступе на сайт и поиске необходимого.

Шаг 2 — Осмотр участка на месте

   Безусловно после как вы определи участок на карте, его необходимо осмотреть в натуре. На что необходимо обратить внимание при осмотре. В первую очередь на отсутствие объектов недвижимости, расположенных на нем. В противном случае именно такие объекты, хотя бесхозные и заброшенные, могут служить основанием для организации аукциона. Также обратите внимание на возможность подключения и проведения разных коммуникаций (свет, газ и т.д.);

Шаг 3 — Подготовка схемы расположения земельного участка

   Если участок не сформирован, то есть ему не присвоен кадастровый номер, и он не стоит на учете, необходимо подготовить данную схему земельного участка, для будущего его формирования. Для этого Вам необходимо обратится к кадастровым инженерам. Те организуют выезд геодезистов на местность, для определения интересующих Вас границ участка. Рассмотрим иные под этапы последовательности организации аукциона при условии, если земельный участок не сформирован:

   Подготовленную схему Вы подаете в орган одновременно с заявлением о согласовании такой схемы. Для подачи заявления необходим только документ удостоверяющий личность, а также схема, выполненная на бумажном или цифрам носителе;

   По результатам рассмотрения заявления орган принимает решение об утверждении схемы или отказе. Срок действия утвержденной схемы составляет 2 года. Рассмотрим некоторые причины отказа:

• Нарушен установленный законом формат схемы;
• В отношении земельного участка уже принято решение о его утверждении по ранее поданному заявлению иным лицом;
• Схема несоответствие проекту планировки территории.

Шаг 4 — Организация заинтересованным лицом кадастровых работа

   То есть вы полностью за свой счет оформляете у кадастровых инженеров межевой план для образования земельного участка. Сдаете данные межевой план в кадастровую палату для постановки земельного участка на кадастровый учет

   После совершения всех вышеупомянутых этапов, Вы обращаетесь с заявлением об организации аукциона. В заявлении должны быть указаны. Однако орган может отказать в организации аукциона. Причинами могут выступать, например, следующие обстоятельства:

• На земельный участок не оформлено право собственности (муниципальной, федеральной и т.д.);
• Границы земельного участка не определены и подлежат уточнению;
• На земельном участке имеются объекты капитального строительства, в том числе права на которые не зарегистрированы. Для сведения: незарегистрированные объекты определяются путем анализа топографических съемок.

Шаг 5 — Организация аукциона

   Данные этапы может включать в себя несколько пунктов, а именно:

   Установление стоимости предмета Торгов. Так начальная цена может определятся двумя способами на усмотрение уполномоченного органа:

• Ежегодный размер арендной платы, определённый посредством проведения оценки;
• 1,5 % от кадастровой стоимости участка, но при условии, если кадастровая стоимость была утверждена не ранее 5 лет до организации аукциона.

   Определение организатором аукциона: времени и места проведения аукциона, срока подачи заявок, порядка оплаты и возврата задатка, величины повышения стоимости или так называемый «шаг аукциона».

   Извещение о предстоящем аукционе. Такие извещения опубликовываются на официальных сайтах уполномоченных органов, а также в печатных изданиях.

Шаг 6 — Участие в аукционе

   Для того, чтобы вы могли участвовать в аукционе, Вам необходимо подать заявку. Форма заявки утверждается в извещении о проведении аукциона. К заявке Вам необходимо приложить следующие документы:

• Документы, удостоверяющие личность участника;
• Документы, подтверждающие внесение задатка.

   Окончание приема заявок оканчивается не ранее чем через за 5 дней, до даты проведения аукционы. Заявки, поступившие по истечению указанного срока, возвращаются без их рассмотрения. Аукцион проводится в день, указанный в извещении на его проведении. При наличии нескольких участников аукциона, увеличиваются шаги, по которым участники аукциона делают свои предложения о повышении начальной стоимости. Лицо предложившее наибольшую стоимость, признается победителем, о чем составляется протокол о результатах проведения торгов. В случае положительного исхода, уполномоченный орган заключит с Вами соответствующий договор аренды!!!

Оспаривание начальной стоимости предмета аукциона

   Как указывалось, выше, уполномоченный орган по своему усмотрению вправе определить начальную цену посредством проведения оценки. Однако не всегда указанная стоимость является «адекватной» и отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельность. В этом случае Вы вправе обратится с самостоятельным исковым заявлением (вне рамок торгов) об оспаривании достоверности величины стоимости объекта. Данный иск рассматривается по общим правилам искового производства.

   Иск об оспаривании стоимости может быть предъявлен не позднее дня заключения соответствующего договора.

Последствия проигрыша на аукционе

   Что делать если вы проиграли аукцион? Как вернуть задаток? Как вернуть деньги, потраченные на проведение кадастровых работ. Данные затраты и расходы безусловно всегда являются значительными. Поэтому вопрос по их возрасту безусловно актуален для граждан.

   Задаток. В случае проигрыша на аукционе, организатор торгов перечисляет Вам внесенный задаток в течении 3-х дней с момента проведения аукциона. Иного законом не установлено, в связи с чем проигравшее лица имеют безусловное право на возврат задатка.

   Расходы по проведению кадастровых работ. Как указывалось, выше, организация аукциона требует тех или иных расходов, связанных с формированием земельного участка, либо же уточнения местоположения его границ. Сюда входят и расходы на геодезистов по определению координат на местности. Подготовка межевого плана. Организации, специализирующиеся на выполнении кадастровых работ за все эти услуги берут деньги. А расходы несет заинтересованное лицо. Поэтому в случае проигрыша, вопрос о выплате расходов урегулирован законодательно. В соответствии с земельным кодексом, данные денежные средства подлежат компенсации с лица выигравшего аукцион. Однако и из этого правила есть исключения, а именно:

• Аукцион признан несостоявшимся, а в отношении предмета торга подана всего одна заявка. То есть Вы как лицо, несшее траты на формирование участка, отказались от участия в аукционе;

Оспаривание результатов аукциона

   В случае несогласия с результатами аукциона, Вы всегда вправе их обжаловать. Оспаривание торгов проходит в судебном порядке. Среди оснований для оспаривания результатов торгов можно выделить следующие:

• Участник аукциона был незаконно отстранен от участия в нем;
• Нарушен порядок проведения аукциона;
• Земельный участок реализован по более низшей цене, чем та, которая была предложена Вами;

   Срок исковой давности для подачи искового заявления недействительными, составляет один год, с момента их проведения. Так что, если в аукционе, участником которого Вы являлись имели место быть нарушения, рекомендуем Вам не затягивать с процедурой оспаривание и записаться на консультацию к нашему земельному адвокату.

Почему выгодно заняться оформлением аренды земли?

   Прежде всего, сделки с государством – это гарантированная надежность. Если с частными лицами приходится работать на свой страх и риск, то с муниципальными образованиями все иначе. Существует строгий порядок, как арендовать землю у города. Невозможно просто заплатить за отдельный кусок земли и пользоваться им на основании договора. Придется участвовать в торгах, подавать и собирать определенное количество документов, а затем еще и побить стоимость участка на аукционе, если есть иные претенденты. И все же цена такой аренды будет намного ниже, и это еще одна причина начать такой процесс.

   Задаваясь вопросом, как взять в аренду земельный участок, необходимо тщательно изучить все возможности. Одна из схем работы с государством предполагает исключительно аренду, другая же заключение договора аренды с правом последующего выкупа за символическую цену. Второй вариант самый востребованный, ведь после некоторого времени участок можно купить всего за 3 процента от его реальной рыночной цены.

Помощь адвоката или оформление самостоятельно?

   Чтобы узнать, как оформить арендованную землю, лучше обратиться к юристу. В этой процедуре намело тонкостей. К примеру, формирование пакета документации проходит по-разному в том случае, когда участок уже оформлен и внесён в кадастр, и тогда, когда все это только предстоит сделать, пройдя сложную и дорогую процедуру межевания. Также особым правилам подчиняется и строительство на арендованной земле. Некоторые договоры предполагают обязательный выкуп земли после окончания капитальных работ, другие же накладывают ограничения на оформление в собственность.

   Арендаторы нередко задаются вопросом, можно ли арендовать арендованную землю. Особенно остро этот вопрос стоит в мегаполисах, в центрах городов. Арендатор может сам быть арендодателем, но только при наличии разрешения от владельца, будь то частное лицо или государство. Прежде чем заключать договор, следует проверить наличие такого допуска и советы профессионала — нашего адвоката по земельным вопросам. Звоните уже сегодня!!!

Отзыв о нашем юристе по земельному кодексу

© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"

А.В. Кацайлиди