Приобретая квартиру в ипотеку, как правило, собственники намерены постоянно в ней проживать и оплачивать ипотеку. Однако, случаются ситуации, когда возникает необходимость продать квартиру, за которую ипотека не погашена. Можно ли продать такую квартиру и как это сделать, читайте далее.
Содержание статьи:
ВНИМАНИЕ: читайте про риски в сделках с недвижимостью у нас на сайте, а также звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему юристу по ипотечным кредитам прямо сейчас
Можно ли продать ипотечную квартиру?
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. Для продажи ипотечной квартиры можно воспользоваться следующими способами:
- досрочно погасить кредит
- оформить куплю-продажу ипотечной квартиры с участием банка, который выдал кредит на ипотечную квартиру
- переоформить ипотечный кредит на покупателя с согласия банка
Из вышеуказанных способов, продажа квартиры без участия банка возможна только в случае досрочного погашения кредита. То есть кредит погашается, ипотека прекращается и собственник продает квартиру, которая уже не находится в залоге у банка.
При двух других вариантах продажи квартиры необходимо участие банка, чтобы потом ни у продавца, ни у покупателя не возникло лишних проблем. Не стоит забывать, что ипотечная квартира находится в залоге у банка, информация об этом имеется в Росреестре, соответственно, при переоформлении прав на ипотечную квартиру в Росреестре возникнут вопросы, поскольку сначала необходимо снять обременение на квартиру и только потом переоформить квартиру на нового собственника.
При этом хотелось бы отметить, что указанные способы продажи ипотечной квартиры и алгоритмы действий по ним, которые приведены ниже, являются примерными. В случае участия банка при продаже ипотечной квартиры, все нюансы и вопросы обсуждаются с банком, и алгоритмы действий могут немного отличаться от тех, которые приведены в настоящем материале.
Как продать ипотечное жилье?
Для продажи ипотечного жилья можно воспользоваться одним из приведенных выше способов.
- Для того, чтобы снять обременение с квартиры для последующей продажи, собственнику необходимо либо взять кредит, либо получить от потенциального покупателя часть денежных средств и погасить ипотеку, снять обременение и только потом оформлять куплю-продажу.
- Чтобы продать обремененную квартиру третьему лицу, не погашая ипотеку, необходимо получить на сделку согласие банка и чтобы банк участвовал в соответствующей сделке. При таком варианте сначала между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи. Далее ипотека погашается, но не продавцом, а покупателем, который хочет приобрести квартиру. После этого снимается обременение с квартиры. Затем оформляется основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности.
- Еще один вариант связан с переоформлением ипотеки на квартиру, о нем подробнее в следующем разделе.
Продать ипотечную квартиру в ипотеку
Когда не получается погасить ипотеку продавцу либо покупателю, тогда встает вопрос о продаже ипотечной квартиры в ипотеку, а вернее фактическое переоформление ипотеки на третье лицо.
При таком варианте продается квартира и продается кредит. При этом новый заемщик должен соответствовать всем критериям банка, чтобы встать на место продавца по договору ипотеки.
Шаги при такой продаже квартиры будут следующие:
- Между продавцом, банком и покупателем заключается соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель встает во взаимоотношениях с банком на место продавца. При этом обременение с квартиры не снимается
- Далее заключается договор купли-продажи и кредитный договор с новым собственником
- После этого регистрируется переход права собственности на квартиру и вносятся изменения в запись об ипотеке
Можно ли продать долю в ипотечной квартире?
Если квартира куплена в ипотеку несколькими лицами, каждое из которых имеет свою долю в квартире, то продать одному собственнику свою долю в квартире третьему лицу, скорее всего, не получится.
Для продажи доли в ипотечной квартире необходимо согласие всех собственников (читайте также, про продажу долей с ребенком в квартире по ссылке на сайте).
При этом не забываем, что если квартира находится в ипотеке, то в случае ее продажи необходимо согласие банка. Маловероятно, что банк даст свое согласие на продажу доли в квартире третьему лицу, при том, что необходимо еще и согласие иных собственников.
Можно обговорить с банком вариант, когда доля в квартире одним собственником продается второму собственнику. Также можно переоформить ипотеку на других собственников.
То есть варианты продажи доли в ипотечной квартире есть, но если на это согласиться банк и другие долевые собственники.
Также доли в ипотечной квартире могут быть проданы совместно всеми собственниками, но также с согласия и при участии банка.
ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить договор продажи недвижимости, заказывайте юридическую помощь по составлению у нас
Залоговая квартира при разводе
В случае развода по общему правилу все делится между супругами в равных долях.
Однако, с залоговой квартирой проблема в том, что она находится в залоге у банка. В отношении ипотечной квартиры может потребоваться раздел долговых обязательств перед банком, связанных с погашением кредитам, и, как следствие, необходимость внесения изменений в кредитный договор. Долговые обязательства по ипотечному кредиту между супругами могут быть разделены только при согласии банка.
Для получения согласия банка на раздел долгов по кредиту, второй супруг должен предоставить документы, которые подтверждают, что он сможет погашать кредит. Перечень конкретных документов, требующихся банку, следует уточнять в конкретном банке.
Когда банк согласиться на раздел долгов и внесет изменения в кредитный договор, то супруги заключают соглашение о разделе квартиры. Соглашение является основанием для регистрации долевой собственности. Также может потребоваться внесение изменений в накладную на квартиру.
Если добровольно разделить ипотечную квартиру не получается, тогда раздел производится через суд. Третьим лицом по такому спору будет банк, выдавший кредит на ипотеку.
Через сколько можно продать ипотечную квартиру?
Возможность продажи ипотечной квартиры не зависит от каких-либо сроков. Продать ипотечную квартиру можно в любое время. Вопрос только в том, каким способом воспользуется собственник ипотечной квартиры для продажи, а именно, либо он досрочно погасит кредит и затем продаст квартиру, или же он будет продавать квартиру, не погашая досрочно кредит. При продаже квартиры, обремененной залогом, необходимо согласие банка.
Также не стоит забывать о нюансах, связанных с продажей квартиры, на покупку которой использован материнский капитал. В таком случае необходимо наделить долей несовершеннолетних детей и получить согласие на сделку органов опеки и попечительства.
Еще один момент, касается сроков, когда собственник вправе продать недвижимое имущество и не уплачивать налог, а именно, продать приобретенную квартиру в ипотеку можно через 5 лет, чтобы не уплачивать НДФЛ. Если продать квартиру раньше, тогда лицу необходимо будет уплатить налог.
Если у Вас возникли вопросы, связанные с продажей квартиры, находящейся в ипотеке, тогда обращайтесь в наше Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург. Наши специалисты подскажут, как провести законно сделку по продаже ипотечной квартиры.
Отзыв о консультации с нашим адвокатом
© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"
