Порядок расторжения договора купли-продажи

Расторжение договора купли-продажи — это прекращение действия заключённого между продавцом и покупателем соглашения, в результате которого стороны возвращаются в первоначальное положение либо договорные отношения прекращаются с момента расторжения без возврата всего полученного. Порядок расторжения договора купли-продажи зависит от стадии исполнения сделки, наличия регистрации перехода права собственности и согласия контрагента.

Содержание статьи:

Порядок расторжения договора купли продажи

   Порядок прекращения договорных отношений зависит от того, на какой стадии оформления находится договор. Если он еще не зарегистрирован, то и сложностей никаких. Стороны отказываются от обязательств. Заключается соглашение о расторжении, и он предоставляется в Росреестр. Так же возможно расторгнуть и при отсутствии согласия одной из сторон, направив предложение о расторжении. Если нет ответа или получен отказ, то придется обращаться в суд.

   Дела обстоят сложнее, если сделка уже прошла регистрацию. Ее можно прекратить через суд, если вторая сторона против. Но переданные деньги и квартира не могут быть возвращены обратно. Конечно и в этом случае можно расторгнуть документ без суда, если вторая сторона ответит согласием на предложение о расторжении. Однако есть шанс все же остаться без денег и квартиры.

   Для возврата первоначального положения, следует совершить обратную сделку. В которой продавец становится покупателем, а последний – продавцом. Сделка проходит регистрацию и стороны обратно обмениваются деньгами и квартирой. Либо отдельно указывать в иске требование о возврате переданного.

ПОЛЕЗНО: Как составить договор купли продажи. Как составить договор купли-продажи, чтобы в нём были предусмотрены условия расторжения, читайте по ссылке. 

В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

   Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.

   В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.

   Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.

   Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная

ПОЛЕЗНО:  Образец договора купли-продажи товара. Образец договора купли-продажи товара с условиями о порядке расторжения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

   Это конечно же самый выгодный вариант. При достижении согласия, сторонами подписывается соглашение о расторжении сделки.

В соглашении необходимо указать:

• Сведения о сторонах (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные);
• Дата и место составления;
• Данные о недвижимости;
• Срок возврата имущества и денег;
• Дата прекращения основного договора;
• Порядок оплаты дополнительных расходов;
• Подписи сторон

   Соглашение должно быть составлено в 3 экземплярах. Один экземпляр направляется в Росреестр. Сотрудники проверяют его действительность. Если все в порядке, то процедура регистрации прекращается. После этого стороны возвращают все, что получили по сделке. Очень важно подробно описать действия каждой стороны по возврату квартиры и денежных средств.

   Когда договор прошел регистрацию, заключённое соглашение не является основанием для возврата всего в первоначальное состояние.

   Чтобы избежать рисков в таком сложном вопросе, лучше обратиться к нашему адвокату. Он подготовит соглашение в рамках действующего законодательства и разъяснит какие могут быть последствия в той или иной ситуации.

ИНТЕРЕСНО: Оспаривание договора купли продажи. Все про оспаривание договора купли-продажи с помощью адвоката читайте по ссылке.

Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя

   Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его. Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать. Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник. И это не исчерпывающие нарушения.

   Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений. В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения. Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган. Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.

   Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.

ПОЛЕЗНО:  Образец претензии по договору купли продажи за просрочку оплаты. Образец претензии по договору купли продажи за просрочку оплаты — можно адаптировать для расторжения.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи по ипотеке?

   Сейчас молодые семьи, да и не только, все чаще покупают недвижимость в ипотеку. Как и в любых других случаях, несмотря на имеющийся ипотечный договор, сделку по покупки квартиры расторгнуть можно. Хотя вопрос не из простых и имеется много нюансов.

   Расторгается такая сделка только через судебную инстанцию. Поскольку для этого основанием может быть только нарушение стороной действующего законодательства. К примеру, заключение сделки с недееспособным гражданином, наличие обременения на квартиру, прописанные в квартире жильцы, и другие основания. Конечно же покупатели, берущие квартиру в ипотеку, не заинтересованы, чтобы платить банку и при этом лишиться жилья.

   Однако в столь сложной ситуации не стоит забывать и о третьей стороне – банковской организации. Ведь, если переход права уже зарегистрирован, деньги переданы продавцу, а недвижимость находится в залоге у банка. Или возможно регистрация еще не прошла, но ипотечный договор именно на эту квартиру уже заключен. И здесь у организации собственные интересы.

ПОЛЕЗНО: Споры по договору купли-продажи.  Споры по договору с участием банков — сложная категория дел.

Последствия расторжения договора купли продажи

   Если сделка не доходит до своего логического завершения, а именно регистрации перехода права, то у сторон возникает вопрос возврата денежных средств. Как правило, многие путают аванс и задаток. Аванс возвращается в любом случае и не важно по соглашению сторон расторгнут договор или по инициативе любой стороны. С задатком дела обстоят иначе. Если сделка прекращается по вине покупателя, то задаток не возвращается. А если по вине продавца – то возвращается в двойном размере.

   Как правило, если не соблюдена письменная форма соглашения о задатке или деньги переданы до заключения договора, то это считается авансом. Поэтому вернуть деньги – это обязанность продавца при любых обстоятельствах. В противном случае покупатель вправе подать исковое заявление в суд и взыскать проценты с второй стороны за пользование денежными средствами. Перед обращением в суд, следует направить продавцу претензию о возврате внесенных денег и указать срок для ее рассмотрения. И только при отказе или игнорировании требования, обращаться в судебный орган.

   В таких сложных ситуациях без профессионального юриста затруднительно разобраться в происходящем, что уж говорить об отстаивании прав. Если возникли сложности при расторжения договора купли-продажи квартиры, наш адвокат проконсультирует Вас и поможет разрешить проблему.

ПОЛЕЗНО:  Образец иска о взыскании денег по договору купли-продажи квартиры. Образец иска о взыскании по договору купли-продажи квартиры.

Случаи расторжения договора купли продажи

   Расторжение договора купли-продажи возможно в следующих типичных случаях.

1. Продавец не передал товар (недвижимость) в установленный срок. Покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы.
2. Переданный товар имеет существенные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора. Для недвижимости это могут быть скрытые дефекты, нарушение санитарных норм, проблемы с фундаментом.
3. Покупатель не оплатил товар в срок, и продавец после направления претензии желает расторгнуть договор.
4. Одна из сторон вводила другую в заблуждение относительно свойств товара или юридической чистоты недвижимости (наличие обременений, прописанных лиц, долгов).
5. После подписания договора выяснилось, что продавец не имел права отчуждать имущество (например, квартира принадлежит несовершеннолетнему, а разрешение органов опеки не получено).
6. Договор был заключён под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ).
7. Существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора (например, продавец потерял единственное жильё).

   В каждом из этих случаев расторжение договора купли-продажи возможно, но процедура будет разной.

ИНТЕРЕСНО:  Взыскание долга по купли-продажи квартиры. Взыскание долга по купли-продажи квартиры — если покупатель не заплатил, продавец может не только расторгнуть договор, но и взыскать неустойку. 

Основания расторжения купли продажи

   Основания для расторжения договора купли-продажи делятся на две большие группы: по соглашению сторон и по решению суда. Расторжение по соглашению сторон возможно всегда, если обе стороны выражают волю прекратить договор. Форма соглашения должна быть такой же, как и форма основного договора (простая письменная или нотариальная).

   Судебное расторжение возможно только при наличии существенного нарушения договора одной из сторон. Статья 450 ГК РФ определяет существенное нарушение как нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

   Для договора купли-продажи существенными нарушениями признаются: непередача товара; передача товара с неустранимыми недостатками; неоплата товара в разумный срок после наступления срока платежа; отказ продавца предоставить документы на недвижимость.

ПОЛЕЗНО:  Признание купли-продажи недействительной. Признание купли-продажи недействительной — это не то же самое, что расторжение. 

Претензия о расторжении договора купли продажи

   Претензия (требование) о расторжении договора — это обязательный досудебный этап, если инициатор действует в одностороннем порядке через суд. Без соблюдения претензионного порядка суд вернёт исковое заявление или оставит его без движения.

   В претензии нужно указать: наименование и реквизиты сторон; дату и номер договора, который предлагается расторгнуть; основания для расторжения со ссылкой на конкретные пункты договора и нормы закона (например, ст. 450, 451 ГК РФ); требование о расторжении договора и возврате всего полученного (денег или товара).

   Если контрагент согласен расторгнуть договор, стороны подписывают соглашение о расторжении. Если ответа нет или пришёл отказ — можно готовить иск в суд. Претензию и доказательства её направления нужно приложить к исковому заявлению.

ПОЛЕЗНО:  Юрист по договорам. Юрист по договорам поможет правильно составить претензию и собрать доказательства для суда. 

Иск о расторжении договора купли продажи

   Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи подаётся в суд по месту нахождения ответчика (если иное не предусмотрено договором). Цена иска определяется как стоимость товара или недвижимости, если требование о расторжении связано с возвратом переданного.

   В иске необходимо указать: наименование суда, данные истца и ответчика, обстоятельства заключения договора, какие именно условия были нарушены, в чём заключается существенность нарушения. Также нужно сослаться на статью 450 или 451 ГК РФ, привести расчёт убытков (если они есть), приложить копию претензии и доказательства её направления.

   К иску прилагаются: копия договора купли-продажи, доказательства нарушения (акты осмотра, заключения экспертов, переписка), расчёт суммы требований, квитанция об уплате госпошлины, документы о направлении копии иска ответчику.

   Суд рассматривает иск в течение 2-3 месяцев (общая юрисдикция) или 1-2 месяцев (арбитраж). При удовлетворении иска суд расторгает договор и определяет последствия расторжения — возврат имущества или взыскание стоимости. Если одна из сторон уклоняется от возврата, суд может вынести решение о принудительном исполнении.

ПОЛЕЗНО: Договорные споры. Договорные споры — сложная категория дел. 

Адвокат по прекращению сделки купли продажи в Екатеринбурге (цены)

   Расторжение договора купли-продажи — это юридически сложная процедура, особенно когда речь идёт о недвижимости или затронуты интересы банка. Адвокаты Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» предлагают следующие услуги:

• Устная консультация по вопросам расторжения — бесплатно.
• Правовой анализ договора и оценка перспектив расторжения — от 5 000 руб.
• Составление соглашения о расторжении договора — от 5 000 руб.
• Составление претензии о расторжении — от 3 000 руб.
• Составление искового заявления о расторжении договора — от 10 000 руб.
• Представление интересов в суде (одно заседание) — от 20 000 руб.
• Полное сопровождение дела о расторжении (под ключ) — от 40 000 руб.
• Обжалование решения суда (апелляция, кассация) — от 30 000 руб.
• Сопровождение возврата имущества и денег после расторжения — от 15 000 руб.

   Стоимость может варьироваться в зависимости от сложности спора и вида имущества. Адвокат по прекращению сделки купли продажи не только подготовит все документы, но и представит интересы в Росреестре, банке (при ипотеке) и в суде, а также поможет вернуть деньги или имущество после расторжения.

ПОЛЕЗНО: Юридическое сопровождение договоров. Юридическое сопровождение договоров на всех этапах — от заключения до расторжения. 

Часто задаваемые вопросы о прекращении купли продажи

Что должно быть указано в соглашении о расторжении договора продажи имущества?
В соглашении о расторжении нужно указать: стороны (продавец и покупатель), реквизиты расторгаемого договора, дату расторжения, порядок возврата имущества и денег (сроки, способ, место), распределение расходов (госпошлина, услуги риелтора), последствия неисполнения обязательств по возврату. Для недвижимости — также указание, что соглашение является основанием для погашения записи в ЕГРН. Соглашение составляется в количестве экземпляров, равном числу сторон плюс один для Росреестра.

Можно ли провести расторжение договора при уклонении от регистрации перехода права собственности?
Да. Если продавец уклоняется от подачи документов на регистрацию перехода права, покупатель вправе требовать расторжения договора через суд. Основание — существенное нарушение продавцом обязательства передать недвижимость. В иске нужно указать, что продавец не подал документы в Росреестр или отказался от подписи. Суд может расторгнуть договор и взыскать с продавца сумму, уплаченную покупателем, а также проценты за пользование чужими средствами.

Можно использовать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи из Интернета?
Можно, но с осторожностью. Типовые образцы не учитывают специфику конкретного договора (наличие залога, ипотеки, рассрочки платежа, особых условий). Ошибка в соглашении может привести к тому, что Росреестр откажет в регистрации прекращения обременения. Лучше использовать образец как основу, но адаптировать его под свою ситуацию или показать юристу. Расторжение договора купли-продажи требует точности в документах, особенно при возврате недвижимости.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если товар уже использовался?
Да, если недостатки товара существенны и возникли не по вине покупателя. Например, если автомобиль сломался через неделю после покупки из-за заводского брака. Покупатель вправе требовать расторжения договора и возврата денег, а продавец обязан забрать товар обратно. Если товар был повреждён по вине покупателя — расторжение невозможно.

Каковы налоговые последствия расторжения договора купли-продажи?
При расторжении договора и возврате денег продавцу, у покупателя не возникает налогооблагаемого дохода. У продавца — если он ранее учёл доход от продажи (например, при УСН), он должен сторнировать его или отразить возврат как корректировку. При возврате недвижимости продавец получает её обратно по цене ниже рыночной — эта разница может быть признана доходом. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым юристом. 

Что делать, если продавец не возвращает деньги после расторжения договора?
Если договор расторгнут (по соглашению или решению суда), а продавец не возвращает деньги, нужно обращаться в службу судебных приставов с исполнительным листом. Если в решении суда не указан срок возврата — направить продавцу требование, затем при подаче иска просить суд установить срок. Также можно требовать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) за весь период удержания. 

Отзыв о работе по иску в суд с нашим адвокатом

(Доверитель — Куликова Наталья Владимировна):

Список литературы:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право. Договоры о передаче имущества». М.: Статут, 2019.
2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ст. 450–453).
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 22.11.2016 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ о залоге» (в части расторжения договоров с залогом).
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 (о расторжении договора при существенном изменении обстоятельств).
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 43 от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» (применительно к срокам расторжения).

© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"

А.В. Кацайлиди