Продажа долевой собственности в квартире

   Продажа долевой собственности в квартире — вопрос не простой. Жилищный вопрос не теряет остроты. Если раньше квартир было мало, людей расселяли по нескольку семей в одну, то теперь для многих сложно расселиться каждому в отдельное жилье. Совместное владение одной квартирой приводит к конфликтам не только в быту, но и при попытках продать свою долю.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит Вам все относительно вопроса продажа доли общей долевой собственности, а также возьмет на себя хлопоты юридического сопровождения сделки купли продажи недвижимости. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня

Порядок продажи общей долевой собственности

   Вопрос о том, как продать долевую собственность, обычно стоит достаточно остро, да еще и если дело касается таких сложных объектов, как квартира или дом. Дело усложняется, если в объекте недвижимости незаконная перестановка стен или дверных проемов, тогда необходима процедура оформление перепланировки квартиры. Лучше всего сделать сделку, если все совладельцы жилплощади согласны разъехаться с помощью нашего адвоката. Сособственники договариваются, продают собственность все вместе, а вырученные деньги делят в соответствии с долями. Но продажа общей долевой собственности в мире и согласии происходит, если все пришли к единому решению.

   Для того, кто готов купить такой объект недвижимости, не важно, сколько у него собственников. Новый владелец получает ключи от всей квартиры целиком, а не только от чьей-то части. Если продажа квартиры в долевой собственности происходит так, то это просто идеально. Единственный нюанс: это договориться заранее о размере своих долей. Часто бывает, что соседи не могут сказать, где кончается их владения и начинаются чужие. Особенно тяжело выразить это документально. Часто бывает так, что собственники спорят о своих долях и том, кто какой частью жилого помещения обладает и у них не получается договориться. Никто не готов пойти навстречу, боясь потерять лишние квадратные полметра, наступает необходимость подать иск об определении порядка пользования квартирой и решить вопрос в судебном порядке.

   Продажа доли в недвижимости делается следующим образом. Владелец, желающий избавиться от своей доли наиболее выгодным образом, назначает за нее цену. Потом он обращается к остальным собственникам и предлагает продать свою часть им. По закону, они первые в списке. Он обязан всем им сообщить в письменном виде.

Право на преимущественную покупку доли

   Бывает, что кто-то из совладельцев хочет приобрести Вашу часть по рыночной цене. Тогда оформляется договор купли продажи долевой собственности. Надо сказать, что такое случается нечасто. Обычно собственники отказываются или считают цену несправедливой. Тогда они обязаны предоставить письменный отказ. Теперь владелец доли, которую он хочет продать, может начать пытаться делать это посторонним лицам. Согласно закону, продавать свою часть можно через месяц после уведомления остальных собственников в доле или раньше, если они подтвердят свое нежелание письменно.

   Надо сказать, что если остальные сожители против продажи, то это сделает процесс затруднительным, возможен процесс перевод прав покупателя, но не все желают идти данным направлением. Иногда проще пойти немного навстречу друг другу, но без проволочек провести сделку. Вопрос о том, как продать квартиру в долевой собственности, можно решить только при участии всех владельцев, а наш адвокат будет Вашим советником в решении ситуации.

Уведомление о продаже доли в жилом помещении

   При продаже доли в жилом помещении необходимо составить уведомление об этом другим владельцам (сособственникам) долей в этом жилом помещении. Уведомление составляется в письменной форме, в котором обязательно должно быть указано на продаваемую долю и ее стоимость.

При подготовке уведомления укажите в нем следующую информацию:

1. ФИО, адреса сособственников жилого помещения, которым Вы будете направлять уведомление. Сособственники должны быть указаны все и каждому направлено уведомление
2. Свои ФИО и адрес, телефон, т.е. информацию о лице, которое уведомляет других сособственников о продаже своей доли
3. Название документа – уведомление о продаже доли в жилом помещении
4. Далее в тексте уведомления можно указать на продажу конкретной доли в конкретном жилом помещении по конкретной цене. Также можно указать другие условия, например, порядок расчетов, на право залога при рассрочке платежа. Если сохраняются лица, которые имеют право пользоваться жилым помещением, об этом также можно указать в уведомлении. Можно указать на сроки передачи имущества
5. Далее уведомление подписывается и можно поставить дату подписания уведомления

Документы для продажи доли в доме

Для продажи доли в доме необходимы следующие документы:

1. Паспорт продавца и покупателя
2. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на долю в доме
3. Правоустанавливающие документы на продаваемое имущество, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения. Договор приватизации
4. Документы о том, что другие сособственники уведомлены о продажи доли в доме
5. Если есть, тогда отказ всех сособственников от покупки доли
6. Техпаспорт на квартиру
7. Согласие супруга на продажу доли в доме, если доля в доме приобретена в браке
8. Если доля в доме принадлежит несовершеннолетнему, тогда согласие органов опеки на продажу доли в доме несовершеннолетнего

также необходимо составить

1. Договор купли-продажи доли в праве собственности
2. Акт приема-передачи

   Приведенный перечень документов является общим. Часть документов из этого перечня по объективным причинам отдельными гражданами не может быть предоставлена, например, доля приобреталась не браке, значит согласие супруги не требуется. Соответственно, лицо, продающее долю в доме, предоставляет только те документы, которые у него имеются.

Как составить договор продажи доли в квартире?

   Договор продажи доли в квартире составляется в письменной форме.

При составлении договора необходимо определить:

1. Стороны договора. Если один из сособственников изъявить желание приобрети долю в квартире, тогда стороной договора будет такой сособственник
2. Предмет договора. Предмет договора является существенным условием договора, поэтому необходимо указать точные идентификационные характеристики квартиры, в которой продается доля, а именно, кадастровый номер, адрес, площадь
3. Цену договора. Цена договора является существенным условием. Может быть указана стоимость доли, либо стоимость одного квадратного метра доли. Не лишним будет предусмотреть в договоре порядок расчета между сторонами, а именно, срок оплаты, способ оплаты и т.п.
4. Иные условия договора. Иные условия договора указываются на усмотрение сторон, как правило, это условия о правах и обязанностях сторон, об ответственности сторон, о сроках и о порядке передачи имущества, сведения о наличии или об отсутствии ограничений и обременений и т.п.
5. При необходимости в договоре можно указать приложение, т.е. какие документы прикладываются к договору
6. Затем указывается, где стороны должны поставить свои подписи, можно указать реквизиты сторон договора и подписи

   При составлении договора можно выделить разделы договора, например, предмет договора, сроки и порядок оплаты и т.д., а можно просто оформить договор, который состоит из пунктов.

Споры в суде с продажей доли жилья

   Чаще всего споры в суде, связанные с продажей доли жилья, возникают из-за того, что другие сособственники не были уведомлены о продажи доли жилья.

   При продаже доли жилья сособственники имеют преимущественное право покупки, соответственно, важно не нарушить это право. Право на покупку доли жилья сособственником может быть нарушено тем, что он не был уведомлен о продажи доли жилья, или же стоимость доли жилья в уведомлении была иная, чем продана третьему лицу.

   Сособственники могут оспаривать договор купли-продажи, просить признать его недействительным, могут просить перевести на себя права покупателя.

   Если доля жилья незначительная, то собственнику сложно ее продать третьим лицам, а другой сособственник может не выкупать эту доля. Тогда лицо, желающее продать свою долю, может в суде просить взыскать компенсацию стоимости доли с другого сособственника.

   Если лицо не пользуется своей долей в жилье, не хочет продавать ее другим сособственникам, не имеет существенного интереса в использовании доли жилья, тогда заинтересованные сособственники могут обратиться в суд с иском, и суд обяжет заинтересованных сособственников выплатить компенсацию стоимости доли тому сособственнику, который не имеет интереса в использовании жилья.

   Ситуации, связанные с продажей доли жилья, могут быть разные, и с учетом обстоятельств, необходимо четко определиться с требованиями.

Какие доли в квартире нельзя продать?

   Есть случаи, когда долю в жилом помещении нельзя продать.

   Так не подлежит продаже доля, которая составляет менее 6 кв.м. То есть нельзя приобрести микродолю в квартире.

   Если доля в доме принадлежит несовершеннолетнему, которому не исполнилось 14 лет, и не получено согласие органов опеки на продажу доли, тогда такую долю продать нельзя.

   Если же совершеннолетнему исполнилось 14 лет, но он сам не дает согласие на продажу своей доли, тогда такую долю в жилье также не получится продать.

   Нельзя продавать долю в жилье, если не уведомлены о продажи такой доли другие сособственники. Также нельзя продать долю дома третьему лицу, если сособственникам в уведомлении была указана одна цена за долю, а третьему лицу доля продается по другой цене, более низкой.

   Таким образом, если у лица, владеющего долей в жилье, есть желание продать такую долю, необходимо учитывать все моменты, связанные с продажей долей, соблюдать требования законодательства и тогда ни у кого никаких вопросов не возникнет. Всегда можно найти законный способ распорядиться своей долей в квартире, в доме, даже если она является менее 6 кв.м.

Отзыв о работе с нашим адвокатом по сопровождению сделок

Читайте еще о работе нашего адвоката в сфере недвижимости:

Узнайте, про перевод квартиры в нежилое помещение по ссылке

С нами сопровождение сделки покупки пройдет профессионально