Перевод прав и обязанностей покупателя

   Перевод прав покупателя — интересный судебный процесс в каждом отдельном случае. Адвокатскую практику нашего Адвокатского бюро нельзя назвать рутиной работой, дела не похожи друг на друга, хотя бы потому, что за каждым из дел, за каждым решением стоят жизнь и судьба человека. Но порой мы сталкиваемся с интересными и по настоящему, запоминающимися делами.

ВНИМАНИЕ: наш юрист поможет Вам. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня

Преимущественное право покупки доли в квартире

   В ситуации, когда один собственник доли в квартире хочет продать ее, он обязан изначально предложить купить у него долю другим собственникам долей в этой квартире.

   То есть собственнику доли нельзя продать долю посторонним лицам, не сделав предложение о покупке для начала другим собственникам долей той же самой квартиры. В этом и заключается преимущество долевых собственников перед посторонними лицами, которые не имеют никаких прав на доли в спорной квартире.

   При этом продающий свою долю собственник не может предложить, например, другим собственникам долей купить квартиру за одну цену более высокую, а третьим лицам продать за другую цену — более низкую. То есть другим долевым собственникам доля в квартире должна предлагаться за ту же самую цену, за которую реально будет продаваться доля в квартире, в том числе, посторонним лицам, и на прочих равных условиях.

   Лицо, которое намерено продать свою долю, обязано направить извещение другим участникам долевой собственности о том, что намерено продать свою долю за такую-то цену, на таких-то условиях.

   В течение месяца долевые собственники могут выкупить эту долю, либо отказаться от своего преимущественного права покупки. 

Порядок перевода прав и обязанностей покупателя

• обратите внимание, что иск о переводе прав покупателя на себя Вам необходимо подать не позднее трех месяцев после того, как узнали об оспариваемой сделке. Пропуск срока является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях;
• узнав стоимость продажи интересующего Вас объекта недвижимости проанализируйте свою выгоду, оцените объект на предмет его рыночной цены, возможно заявленная цена договора Вам будет невыгодна;
• обеспечьте свой иск заявив ходатайство об обеспечении, чтобы в ходе судебного разбирательства не столкнуться с последующими сделками, которые не лишен право делать Ответчик по делу;
• денежные средства, которые планируются перевести в пользу покупателя по спорной сделке необходимо положить на депозит суда, чтобы Ваши намерения и платежеспособность были подтверждены документально.

Как составить заявление о переводе прав и обязанностей покупателя?

   Если же права участников долевой собственности на преимущественное право покупки доли в квартире нарушены, то можно подготовить иск в суд о переводе прав и обязанностей покупателя.

При составлении такого заявления указывается следующая информация:

1. Наименование суда, в который будет подан иск
2. Информацию об истце: ФИО, когда и где родился, адрес, телефон, один из идентификаторов, например, серия и номер паспорта, электронка
3. Информация об ответчике указывается такая же, как и об истце, дополнительно указывается место работы
4. Размер госпошлины, оплачиваемой за обращение в суд
5. Название документа – исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя
6. В тексте иска излагаются обстоятельства дела, то есть, у кого, какие доли есть в квартире, кем и когда была продана квартира, каким образом были нарушены права истца, что у него есть преимущественное право покупки и он имеет право в установленный законом срок обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя
7. В просительной части иска формулируется требование о переводе на истца прав и обязанностей покупателя
8. В приложении перечисляются все прикладываемые к иску документы
9. В конце иск подписывается истцом или его представителем

ПОЛЕЗНО: читайте по ссылке правила составления иска, а также смотрите видео

Нарушение преимущественного права покупки доли

   Преимущественное право покупки доли в квартире может быть нарушено лицом, которое продает свою долю.

   Нарушение прежде всего может заключаться в том, что такой собственник не извещает других участников долевой собственности о своем намерении продать долю.

   Лицо может соблюсти формально требования закона и якобы направить извещение другим долевым собственникам о продажи своей доли, но так, чтобы оно до них не дошло. Например, другие долевые собственники могут проживать по другому адресу, а извещение собственник направит по тому адресу, где сам проживает и сам же и получит это извещение. Может направить извещение тогда, когда другие долевые собственники будут отсутствовать, например, находиться в отъезде.

   Также нарушение преимущественного права покупки может заключаться в том, что продавец предложит другим собственникам долей купить долю за одну стоимость, а посторонним лицам продать за другую цену, ниже той, которую предлагал другим долевым собственникам.  

   Нарушением будет продажа доли посторонним лицам до истечения месяца, когда о продаже были извещены другие участники долевой собственности.

Отказ от преимущественного права покупки

   Другие участники долевой собственности могут отказаться от преимущественного права покупки. Для чего этого нужно? Для того, чтобы продавец доли мог спокойно продать ее посторонним лицам и не ждать месячный срок.

   Рассматриваемый отказ должен быть составлен в письменной форме и еще его можно удостоверить у нотариуса для большей надежности.

   Когда отказ от покупки доли в квартире осуществляется несовершеннолетним, то необходимо также разрешение органа опеки и попечительства.

   Отказ от преимущественного права может быть не только письменный, но и путем не реагирования в течения месяца на извещение продавца о продаже своей доли. В этом случае необходимо ждать месяц и не предлагать купить долю посторонним лицам до истечения указанного срока.

   При оформлении письменного отказа в нем следует указать информацию о продавце и лице, которое отказывается от своего преимущественного права покупки доли, условия о продаже, что продается, кадастровый номер объекта и где он находится, какова его площадь и иные сведения.

Перевод прав покупателя в нашей адвокатской практике

   В наше Адвокатское Бюро обратился гражданин Т. с просьбой о помощи в решении сложной жизненной ситуацией: он проживал в двух комнатной квартире в г. Екатеринбурге, совместно со своей бывшей женой, гражданкой С. Данная квартира находилась в совместной собственности между ними, по ½ доли у каждого. И вот однажды, в один, далеко не самый прекрасный день, в конце осени 2013 г., в квартиру приходит гражданин М., который был представителем гражданки С. на бракоразводном процессе нашего доверителя. Гражданин М., заявил нашему клиенту, что купил у его бывшей супруги долю, в их совместной квартире, и теперь они будут жить вместе, если он не выкупит у него долю, пригрозил создавать при этом невыносимые условия для жизни гражданину Т. Наш доверитель естественно был полон негодования и недоумения, как так с ним могла поступить бывшая жена, ведь теперь он должен жить с посторонним человеком, почему его преимущественное право покупки было нарушено.

   Он не растерялся и обратился за помощью к адвокату. Перевод прав покупателя в его случае был шансом. В ходе консультации клиенту было разъяснено, что бывшая супруга нарушила его права, а именно преимущественное право покупки доли в совместном имуществе (ст. 250 ГК РФ), процедура оспаривания сделки в данном случае не применима, поскольку действует иные положения закона. Выход из сложившейся ситуации был найден, согласно заключенному соглашению на оказание юридической помощи между нами и гражданином Т., мы встали на защиту его законных интересов, составили исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя в праве общей долевой собственности на квартиру и подали иск в суд.

   На первом же судебном заседании ответчики, гражданин М. и гражданка С., представили копии почтовых уведомлений о том, что бывшая супруга направляла, в начале осени, в адрес нашего доверителя предложения выкупить долю квартиры по цене 800 000 р. Однако в данных уведомлениях указывалось, что адресата в квартире не было и телеграмм он не получал. Суд, обозрев данные доказательства, изначально явно принял позицию Ответчиков и выразил намерение отказать в иске, сославшись на вину нашего доверителя, что он не следит за поступающей корреспонденцией. Дело казалось проигранным. Если бы не одно обстоятельство. Переговорив с доверителям, в процессе подготовки к новому заседанию выяснилось, что при бракоразводном процессе между бывшими супругами была достигнута договоренность о том, что гражданин Т. пустит жить в квартиру, которая стала яблоком раздора. Однако она не спешила туда вселяться. При передаче ключей от входной двери наш доверитель поделился, с некогда близким ему человеком, информацией, что ему дали путевку на работе и в начале осени он поедет на побережье черного моря в санаторий поправлять здоровье. Гражданка С. за месяц до его отъезда вселилась в квартиру, пользуясь, достигнутой ранее договоренностью, дождалась отъезда бывшего мужа и стала отправлять почтовые телеграммы, по сути, телеграммы самой себе…

   Мы собрали все необходимые доказательства о недобросовестном поведении Ответчиков и о злоупотреблении ими правами, в частности правом преимущественной покупки нашего доверителя, а именно: копию расписки гражданки С. о получении ключей от квартиры, копию заявления о предоставлении путевки и квитанции об оплате путевки, копию обратного талона к путевке, копию выписки с сайта об гражданине М., что является не только юристом, но и то, что его профиль — это сделки с недвижимым имуществом. Представив данные доказательства в судебный процесс (по ссылке можно узнать о правилах доказывания в гражданском процессе), да еще и заявив и допросив свидетеля с нашей стороны, мы поменяли ход судебного разбирательства, не смотря на то, что Ответчики упорно не меняли своей позиции и не признавали факт нарушения преимущественного права приобретения жилья.

   Результатом стало решение суда в пользу нашего Доверителя. Наш доверитель выкупил долю у Ответчиков по цене, которая его абсолютно устраивала, через перевод прав покупателя, а также возместил расходы на адвоката. Нам важно осознавать, что работа, которую мы проделали, не является напрасной, мы готовы помогать обратившимся в решении сложных жизненных ситуаций не только связанных с преимущественным правом покупки жилья, но и в иных областях права.

Отзыв о работе с нашим адвокатом

Читайте также еще статьи нашего адвоката:

Все про исковое заявление о взыскании денежных средств по ссылке

Споры об устранении препятствий в пользовании жилым помещением

Помощь при споре по договору купли-продажи с нами