Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости?

   Довольно часто кадастровая стоимость является достаточно высокой по отношению к рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости. Уменьшение кадастровой стоимости является актуальным вопросом, поскольку именно с учетом  кадастровой стоимости недвижимости производится начисление налогов, расчет арендной платы, определение выкупной цены в определенных случаях.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам все разъяснит и поможет уменьшить кадастровую стоимость недвижимости. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня

Порядок уменьшения кадастровой стоимости недвижимости

      Для принятия решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости объекта можно придерживаться следующего порядка:

1. Установить наличие оснований для оспаривания кадастровой стоимости. На данном этапе лицо должно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и сравнить данные о стоимости из выписки со среднерыночной стоимостью аналогичных объектов. Если самостоятельно не удается произвести сравнение, тогда лучше обратиться к аккредитованному оценщику.
2. Оценка недвижимого имущества. Можно попробовать договориться с оценщиком о проведении за небольшую сумму, так сказать, предварительной оценки или консультации о рыночной стоимости объекта без составления отчета, что позволит сэкономить деньги и узнать, насколько отличается кадастровая и рыночная стоимость объекта. Оценщик также может подсказать, есть ли вообще смысл обжаловать кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость существенно (например, процентов на 20, 30) превышает рыночную, тогда для доказывания соответствующего факта следует заказать и получить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. ВНИМАНИЕ: организация или оценщик должны иметь лицензию на проведение оценки недвижимости.
3. Подготовка заявления и всех необходимых документов в комиссию и (или) в суд. Когда следует обращаться в комиссию, а когда в суд подробно указано ниже в настоящем материале.
4. Участие в заседании. Подав заявление и документы в комиссию, примите участие в заседании комиссии и дождитесь решения. О том, когда будет рассматриваться заявление, заявителя должны уведомить. Срок рассмотрения заявления комиссией не может превышать месяц (30 дней — при применении законодательства о кадастровой оценке).
5. При не согласии с решением комиссии — обжалование соответствующего решения в суд. В определенных случаях можно сразу обратиться в суд, минуя комиссию. Административный иск в суд должен быть подготовлен с учетом требований процессуального законодательства с приложением к нему необходимых документов, в том числе, документов о вручении иска ответчикам, об оплате госпошлины. Если истец обращался в комиссию, тогда необходимо приложить решение комиссии.
6. После подачи иска в суд и назначения судом судебного заседания, примите участие в судебном процессе, дав пояснения по существу заявляемых требований. В данном случае истцу необходимо будет доказать свои требования, например, что кадастровая стоимость является завышенной по сравнению с рыночной стоимостью. Основным доказательством завышения стоимости будет являться отчет оценщика.

   По общему правилу, суд должен рассмотреть иск в течение 2-х месяцев, а при оспаривании решения (действий (бездействия)) комиссии иск должен быть рассмотрен судом в течение месяца.

• После завершения судебного разбирательства и удаления суда в совещательную комнату, дождитесь решения суда.
• Если решение суда будет принято в пользу истца, тогда истцу остается дождаться, кого оно вступит в силу, получить заверенную судом копию решения и передать его в Росреестр для изменения сведений о кадастровой стоимости объекта.

Документы для снижения кадастровой стоимости недвижимости

    Из документов следует предоставить:

• ­ выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
• ­ отчет об оценке рыночной стоимости объекта на бумаге и в электронном виде;
• ­ документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, которые повлияли на размер кадастровой стоимости, т.е. документы, которые бы доказывали, что при определении стоимости были допущены ошибки. Для подтверждения недостоверности сведений необходимо обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости, чтобы он предоставил сведения, на основании которых определялась кадастровая стоимость;
• ­ копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на объект;
• ­ иные документы при необходимости.

Исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости

   В иске можно заявить одно из следующих требований:

• ­  об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии;
• ­ об установлении в отношении объекта рыночной стоимости;
• ­ об изменении (пересмотре) кадастровой стоимости объекта, в связи с недостоверными сведениями, которые использовались при определении кадастровой стоимости.

   В качестве ответчиков по делу, в зависимости от существа заявленных требований, могут быть:

• ­ госорган или орган местного самоуправления и Росреестр;
• ­ комиссия и отделение Росреестра при котором создана комиссия.

ВАЖНО: иск необходимо подавать в суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика, например, в Свердловский областной суд, если недвижимость расположена на данной территории, подробнее, как составить исковое по ссылке, а также в следующем ВИДЕО:

Порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости с учетом изменений законодательства

   Теперь рассмотрим, как действовать с учетом изменений в законодательстве при решении вопроса об уменьшении кадастровой стоимости объекта.

► Если кадастровая стоимость определена по старым правилам с учетом положений Закона № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», и при определении допущена ошибка, для ее исправления необходимо оспорить кадастровую стоимость:

1. обратившись в комиссию по рассмотрению споров, касающихся определения кадастровой стоимости.
2. обратившись в суд, если обращение в комиссию не привело к положительному результату.

ВНИМАНИЕ: физлицо может сразу обратиться в суд, минуя обращение в комиссию; юрлицо первоначально должно обратиться в комиссию и только потом в суд.

► При наличии ошибки в определении кадастровой стоимости, повлекшей за собой ее увеличение, если кадастровая стоимость определена по новым правилам, т.е. в соответствии с Законом № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке»:

1. Предварительно можете обратиться в бюджетное учреждение за разъяснением по вопросу определения кадастровой стоимости объекта, для этого подготовьте письмо и подайте его в учреждение.

   Возможно, при подготовке разъяснений учреждение, обнаружив ошибку, само ее устранит и направит Вам уведомление, или же подготовит разъяснения.

2. Обратитесь в бюджетное учреждение, определившее кадастровую стоимость, с заявлением об исправлении ошибки. К заявлению следует приложить копии документов, подтверждающих Ваши доводы, в том числе в вопросе недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

   Учреждение обязано рассмотреть обращение об исправлении ошибки и принять решение о перерасчете кадастровой стоимости, если ошибка подтверждается, или об отказе в перерасчете, если ошибка не установлена.

   После принятия решения учреждение должно уведомить заявителя об этом.

    В случае не согласия с принятым решением заявитель вправе его оспорить в суде.

► При оспаривании кадастровой стоимости по новым правилам, в комиссию, если она создана в субъекте РФ, или в суд заявляется, как правило, требование об установлении ее в размере рыночной, в связи с чем у заявителя должен иметься на руках отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на ту дату, на которую определена стоимость кадастровая.

ВНИМАНИЕ: обращение в комиссию по новым правилам не является обязательным, можно сразу обратиться в суд.

Срок для обращения с административным иском в суд

   С иском в суд об оспаривании кадастровой стоимости лицо может обратиться в течение 5 лет, с даты, когда в ЕГРН (ЕГРП) были внесены сведения о кадастровой стоимости объекта, если конечно не проведена новая кадастровая оценка и не внесены новые сведения в ЕГРН (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

   Если лицо решило оспаривать решение комиссии, тогда в суд оно должно обратиться в течение 3-х месяцев со дня, когда узнало о нарушении своих прав (части 1 и 1.1. статьи 219 КАС РФ).

Размер госпошлины при обращении в суд

   Если с административным иском по рассматриваемому вопросу обращается физлицо, то до подачи иска в суд оно должно оплатить государственную пошлину в размере 300 руб., а если в суд обращается юрлицо, то для него госпошлина составит 2 000 руб.

   При оспаривании кадастровой стоимости нескольких объектов, госпошлину необходимо будет уплатить за каждый объект недвижимости.

ПОЛЕЗНО: рассмотрите возможности снижения государственной пошлины, если нет возможности оплатите ее единовременно, подробнее по ссылке и в следующем ВИДЕО:

Советы адвоката по уменьшению кадастровой стоимости

   Важные моменты, которые необходимо учесть при оспаривании кадастровой стоимости

   Прежде чем решиться на оспаривание кадастровой стоимости, обратите внимание на следующие моменты:

• отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости должен быть составлен на дату, на которую была определена кадастровая стоимость;
• при изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, которые приняты после 01.01.2019, налог на объект недвижимости может быть пересчитан за все периоды, в которые применялась оспоренная кадастровая стоимость.

   Ранее действовали иные правила, заключающиеся в том, что измененная кадастровая стоимость применялась только при расчете налога с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре стоимости.

• при проведении новой плановой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая, возможно, снова будет превышать рыночную, лицо будет вынуждено снова пройти всю процедур по оспариванию;

   По общему правилу, кадастровая оценка может проводиться один раз в три года и не чаще, но не реже одного раза в пять лет.

• иногда кадастровая стоимость несущественно превышает рыночную или до новой оценки остается немного времени, в связи с чем при ее оспаривании лицо может больше потратить денег на оплату оценки рыночной стоимости объекта, на уплату госпошлин и понести иные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, при этом не всегда можно рассчитывать на взыскание всех понесенных расходов с ответчиков, так как судебная практика в данном вопросе неоднозначна: иногда суды взыскивают расходы, а иногда нет;
• физлица не обязаны обращаться в комиссию, юрлица по новым правилам также не обязаны обращаться в комиссию, а по старым правилам юрлица сначала должны обратиться в комиссию;
• если при обращении в суд не представить доказательства, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, то решение будет не в пользу истца.

   Вопрос, связанный с уменьшением кадастровой стоимости, является непростым и не всегда однозначным. Если Вам нужна помощь в уменьшении кадастровой стоимости или консультация по вопросу целесообразности уменьшения кадастровой стоимости, Вы всегда можете обратиться к нашим адвокатам.

Отзыв о работе по иску в суд с нашим адвокатом

Доверитель — Куликова Наталья Владимировна:

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"

А.В. Кацайлиди