Составление договора залога

Договор залога — это гражданско-правовое соглашение, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).  Главная функция залога — минимизация рисков кредитора. Однако для того, чтобы договор залога породил именно те правовые последствия, на которые рассчитывают стороны, он должен быть составлен без единой ошибки.

Существенные условия договора залога

   Важным при заключении договора залога является указать его существенные условиям.

   При этом есть существенные условия, которые должны содержать все договоры, а есть некоторые виды залога, по которым закон предусматривает дополнительные существенные условия:

1. Для любого вида залога в договоре должны быть указаны условия о предмет залога, т.е. какое имущество передается в залог. Также должно быть указано условие о том, какое обязательство обеспечивается залогом, а именно, существо, размер и срок исполнения
2. При заключении договора, который предусматривает внесудебное обращение взыскания, существенными условиями будут являться также стоимость, т.е. начальная продажная цена имущества или как это стоимость определяется. Следующим существенным условием для такого договора будет являться способ реализации
3. В отношении договора залога недвижимости существенными условиями являются: оценка имущества, вид права залогодателя на имущество; какой орган зарегистрировал это право
4. При заключении договора обязательственных прав в нем необходимо указать условия об обязательстве, из которого вытекает право; сведения о должнике залогодателя; сведения о стороне соответствующего договора, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих прав
5. В отношении договора залога банковского счета существенными условиями будут являться реквизиты банковского счета

   Помимо указанных существенных условий договора залога, стороны могут согласовать и иные существенные условия, например, у кого будет находиться предмет залога, как будет обеспечиваться сохранность предмета залога, срок действия договора залога и иные условия.

ПОЛЕЗНО: Юрист по договору залога поможет проверить ваш договор на соответствие требованиям закона. Подробнее: Юрист по договору залога.

Как правильно составить договор залога?

   При составлении договора залога общее правило заключается в том, что такой договор составляется в простой письменной форме. Однако, есть случаи, когда договор залога необходимо заверять у нотариуса, об этом читайте в одном из следующих разделов.

   При составлении договора залога указываются общие сведения для всех договоров:

1. Название договора
2. Дата и место заключения договора
3. Между кем заключается договора
4. Предмет залога и другие существенные условия договора, а также дополнительные условия
5. Реквизиты сторон и их подписи

  Обязательно в указанном договоре необходимо описать заложенное имущество, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства. Также необходимо указать в договоре иные специфические для залога условия.

   Таким образом, при составлении договора залога необходимо учитывать общие требования к договорам, а также специальные условия, которые касаются договора залога конкретного имущества.

ПОЛЕЗНО: Адвокат по составлению договоров окажет помощь на всех этапах — от разработки проекта до подачи на регистрацию. Узнайте: Юрист по договорам.

Срок договора залога

   При заключении договора залога необходимо понимать, какой срок будет действовать соответствующий договора.

   Начало срока по общему правилу отсчитывается с даты заключения договора. Но договор залога может начать действовать и позже, если на это указано в договоре, например, когда будет заключен основной договор.

   Когда закончит свое действие договор залога стороны такого договора определяют сами. Как правило, срок окончания залога зависит от срока исполнения того обязательства, которое обеспечивается залогом. При этом, в основном договоре могут быть предусмотрены гарантийные обязательства и в договоре залога может указано на то, что он действует на период гарантийных обязательств.

   В любом случае договор залога зависит от основного обязательства. Если, например, основной договор прекращается досрочно, то и договор залога также прекращается.

ПОЛЕЗНО: В спорах о сроке залога важна судебная практика. Изучите материалы: Договорные споры.

Нотариальный договор залога

Есть несколько случаев, когда договор залога подлежит заверению нотариусом. К таким случаям относятся следующие:

1. Если о таком заверении договора залога договорились стороны. Вариант заверения рассматриваемого договора залога у нотариуса позволяет при необходимости обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, тогда не надо будет обращаться в суд
2. Если предметом залога является доля (ее часть) в уставном капитале ООО
3. Если основной договор между сторонами заключен в нотариальной форме

   В наше время распространено приобретение недвижимости в ипотеку, и договор ипотеки не требует нотариального удостоверения. Однако, закон все-таки для договора ипотеки предусматривает случаи, когда он подлежит нотариальному удостоверению. Например, это нужно сделать, когда передают в залог долю в праве общей собственности на недвижимость.

ПОЛЕЗНО: Сопровождение сделок под ключ снижает риски. Обратитесь к специалистам: Юридическое сопровождение договоров.

Регистрация договора залога

Гражданское законодательство говорит о том, когда подлежит госрегистрации залог:

1. Если права, которые закрепляют принадлежность имущества конкретному лицу, подлежат госрегистрации
2. Если закладываются права участника (учредителя) ООО

   В отношении залога ценных бумаг совершаются записи, в установленном законом порядке.

   Учитываются сведения о залоге прав по договору банковского счета.

   Залог иного имущества, которое не относится к недвижимости, может быть учтено в реестре уведомлений о залоге такого имущества.

   Таким образом, законом установлены случаи, когда сведения о залоге подлежат госрегистрации. В иных случаях сведения о залоге могут быть учтены в тех или иных реестрах.

ПОЛЕЗНО: Прежде чем регистрировать договор, закажите правовую экспертизу. Подробнее: Правовая экспертиза договора.

Дополнительное соглашение об изменении условий залога

   К договору залога могут заключаться дополнительные соглашения, которые изменяют те или иные условия залога.

   Оформляется дополнительное соглашение в той же форме, что и договор залога, т.е. в письменной форме. Если договор залога нотариально удостоверен, то и дополнительное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

При подготовке дополнительного соглашения об изменении условий залога необходимо указать:

1. Название документа
2. Дата и место заключения допсоглашения
3. Между кем заключается допсоглашение
4. Об изменении каких условий договорились стороны договор залога и как они изменяются
5. Дата вступления допсоглашения в силу
6. В скольких экземплярах составлено допсоглашение
7. Сведения о сторонах и подписях сторон, заключивших допсоглашение

   Допсоглашение может содержать и иные условия.

   Если Вам необходима помощь, связанная с подготовкой, заключением договора залога или иная помощь, связанная с вопросами договора залога, обращайтесь в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург. Юристы и адвокаты нашего бюро подскажут, как Вам действовать в той или иной ситуации, а также помогут с подготовкой документов.

ПОЛЕЗНО: Скачайте образец: Протокол разногласий. Протокол разногласий к договору — важный инструмент. 

Особенности оформления договора для разных видов залога

   Договор залога может иметь значительные отличия в зависимости от того, что именно передается в обеспечение. Залог недвижимости (ипотека) требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, а также детального описания объекта с указанием кадастрового номера, площади, этажности.

   Для ипотеки существенным условием является оценка предмета залога, которую стороны определяют самостоятельно либо привлекают независимого оценщика. Залог транспортных средств не требует регистрации, но для индивидуализации предмета необходимо указать VIN-номер, марку, модель, год выпуска, номер двигателя и кузова.

   Рекомендуется также указать, у кого находится оригинал ПТС. Залог товаров в обороте (ст. 357 ГК РФ) позволяет залогодателю изменять состав и натуральную форму заложенного имущества при условии, что его общая стоимость не уменьшается. В таком договоре залога важно прописать порядок ведения залогодателем книги записи залогов и предоставления залогодержателю отчетности.

   Злог прав (например, права требования по договору) требует указания: из какого обязательства вытекает право, кто является должником залогодателя, где находятся подлинники документов. Для залога доли в уставном капитале ООО договор подлежит нотариальному удостоверению, а также требуется внесение записи в ЕГРЮЛ. Залог ценных бумаг оформляется либо договором залога, либо путем соверчения передаточной надписи на самой ценной бумаге (для документарных) либо записью по счету депо. 

ИНТЕРЕСНО: Анализ договора на предмет соответствия виду залога — задача юриста. Закажите: Анализ договора.

Риски и типичные ошибки при заключении договора залога

   Ошибки в договоре залога могут привести к признанию его незаключенным, недействительным или к невозможности обратить взыскание на предмет залога. Перечислим наиболее частые из них.

1. Отсутствие или ненадлежащее описание предмета залога. «Автомобиль», «квартира» — недостаточно. Нужны уникальные признаки.
2. Не указано, какое обязательство обеспечивается. Простая ссылка на «исполнение обязательств по договору» без номера, даты и существа условия не позволяет идентифицировать основное обязательство.
3. Не согласована оценка предмета залога, если договор предусматривает внесудебное обращение взыскания. Без начальной продажной цены суд может отказать в утверждении порядка реализации.
4. Нарушение формы (отсутствие нотариального удостоверения там, где оно требуется).
5. Несоблюдение требований о регистрации. Для ипотеки отсутствие регистрации в Росреестре влечет ничтожность договора.
6. Не проверены полномочия лица, подписывающего договор со стороны залогодателя. Если имущество находится в общей собственности, необходимо согласие всех собственников. Если залогодатель — юридическое лицо, нужно проверить, не является ли сделка крупной или с заинтересованностью.
7. Залог имущества, которое не принадлежит залогодателю на праве собственности или не находится в хозяйственном ведении.
8. Неуказание срока действия залога или его привязка к заведомо неопределенному сроку.
9. Отсутствие в договоре залога банковского счета реквизитов счета. Десятая: попытка заложить имущество, на которое уже наложен арест или которое находится в залоге у другого лица без согласия предыдущего залогодержателя.

ПОЛЕЗНО: Как избежать отмены сделки по заложенному имуществу? Читайте: Как избежать отмену сделки по заложенному имуществу.

Адвокат по составлению договора залога 

   Профессиональная помощь при составлении договора залога — это не только экономия времени, но и гарантия того, что договор не будет признан недействительным, а залогодержатель сможет оперативно обратить взыскание. Адвокаты Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» предлагают следующие услуги:

• Устная консультация по вопросам залога — бесплатно.
• Письменное заключение о рисках (правовая экспертиза готового договора) — от 5 000 руб.
• Составление договора залога (любого вида) — от 10 000 руб.
• Составление договора ипотеки с последующей подачей на регистрацию — от 15 000 руб.
• Составление дополнительного соглашения об изменении условий залога — от 5 000 руб.
• Представление интересов при регистрации в Росреестре — от 10 000 руб.
• Оспаривание договора залога в суде — от 50 000 руб.
• Полное юридическое сопровождение залоговой сделки (под ключ) — от 40 000 руб.

   Стоимость может варьироваться в зависимости от сложности предмета залога и количества согласований. Адвокат по составлению договора залога не только подготовит текст, но и проверит чистоту имущества, поможет собрать документы для регистрации и проконтролирует внесение записи в реестр. Также наши адвокаты готовят возражения на требования об обращении взыскания, представляют интересы залогодателя или залогодержателя в судах всех инстанций.  

ПОЛЕЗНО: Мы успешно оспариваем залоговые сделки. Ознакомьтесь с практикой: Как адвокаты отменили залог в суде.

Часто задаваемые вопросы по оформлению залоговых отношений

Какие последствия несоблюдения формы договора залога?
Если для договора залога законом или соглашением сторон предусмотрена обязательная письменная форма (простая или нотариальная), ее несоблюдение влечет ничтожность договора. При несоблюдении требования о регистрации (для ипотеки, залога доли в ООО) договор также считается ничтожным. 

Можно ли использовать готовые бланки договоров залога для разных ситуаций из Интернета?
Крайне не рекомендуется. Типовые бланки не учитывают вид залога, специфику предмета и особенности основного обязательства. Например, бланк для залога автомобиля неприменим для ипотеки или залога прав. Ошибка в описании предмета или отсутствие существенных условий сделают договор незаключенным. 

Какие документы нужны для составления соглашения о залоге?
Для составления договора залога понадобятся: паспорта сторон, документы о праве собственности на предмет залога (выписка из ЕГРН, ПТС, договор купли-продажи), документы по основному обязательству (кредитный договор, договор займа и т.п.), а для юридических лиц — учредительные документы и протокол об одобрении крупной сделки (если требуется).

Возникает ли налогообложение при заключении договора залога?
Сам по себе договор залога не является объектом налогообложения. Однако при реализации предмета залога в счет погашения долга у залогодателя может возникнуть налог на прибыль или НДФЛ (если продажная цена выше остаточной стоимости). У залогодержателя (кредитора) при получении имущества в счет долга также возникают налоговые последствия (доход в размере полученного исполнения). 

Какие законы регулируют заключение залоговых отношений?
Основной закон — Гражданский кодекс РФ (ст. 334–367, ст. 358.1–358.18). Дополнительно — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, Закон о регистрации прав на недвижимость (218-ФЗ), а также нормы об отдельных видах имущества (например, залог ценных бумаг — Закон о рынке ценных бумаг). 

Можно ли оспорить договор залога, заключенный под влиянием обмана или злоупотребления?
Да. Договор залога может быть признан недействительным по общим основаниям (ст. 168, 170, 179 ГК РФ). Например, если залогодатель не понимал значения своих действий, если имущество заложено по заниженной цене в преддверии банкротства (оспаривание по Закону о банкротстве), если залогом обеспечена искусственная задолженность.

Отзыв о составлении договора с нами

(Доверитель — Тихомирова Наталия Юрьевна):

Список литературы:

1. Белов В.А. «Залоговые обязательства: теория и практика». М.: Статут, 2020.
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ст. 334–367).
3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 22.11.2016 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел о залоге».
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 (о применении ст. 179 ГК РФ к оспариванию залоговых сделок).
6. Постановление Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».