Как адвокаты отменили залог в суде

   Ипотека не приговор: как снять обременение через суд. Квартира в залоге ограничивает права собственника. Но что делать, если обязательства выполнены, а обременение не снято? Или если залог навязан с нарушениями? В статье расскажем, когда возможно снять ипотеку через суд, а когда это запрещено законом. Приведём пример, как адвокаты бюро «Кацайлиди и партнеры» добились снятия обременения в суде.

ВНИМАНИЕ: предоставляем квалифицированную юридическую консультацию по ипотеке: поможем избежать подводных камней, проверить документы и защитить ваши интересы. Звоните и задавайте вопрос адвокату Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург уже сегодня

Когда возможно снять обременение в виде ипотеки?

   В соответствии с статьей 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационный учет ипотеки может быть аннулирован посредством следующих процедур:

1. На основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
2. По заявлению залогодателя (или законного владельца закладной).
3. В результате решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотечных правоотношений.

   В случае, если залогодержатель является юридическим лицом, подвергшимся ликвидации, погашение записи об ипотеке осуществляется на основании заявления залогодателя и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), подтверждающей факт ликвидации.

   Процедура аннулирования обременения в виде ипотеки предполагает выполнение регистрационных действий в течение трех рабочих дней с момента поступления необходимой документации в Росреестр, а в исключительных случаях этот срок может быть продлен до пяти дней.

   Ипотечное обременение представляет собой ограничение прав собственника недвижимого имущества, установленное в интересах кредитора. Данное ограничение предполагает, что отчуждение, дарение или иные формы распоряжения объектом недвижимости невозможны без предварительного согласия кредитора. Эти ограничения фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и сохраняются на протяжении всего срока действия ипотечного договора

ПОЛЕЗНО: обратившись к юристу по ипотеке, вы обеспечиваете надёжную правовую поддержку на всех этапах оформления кредита.

В каких случаях обременение можно снять?

1. После полного погашения ипотечного кредита

Это основной и наиболее распространённый способ. Снять обременение можно сразу после того, как вы полностью рассчитались с банком, независимо от того, произошло это по графику или досрочно.
«После полного погашения кредита клиент вправе инициировать снятие обременения, предоставив необходимые документы в Росреестр» — DOM.RF

Важно понимать: банк не снимает обременение автоматически. Заемщик должен сам инициировать процедуру, предоставив необходимые бумаги.

2. При выполнении всех условий кредитного договора

   Некоторые кредитные учреждения устанавливают дополнительные условия, при выполнении которых обременение может быть снято досрочно. Например:

• обязательное страхование жилья на весь срок кредита,
• отсутствие просрочек по выплатам,
• погашение определённой части долга.

   «Некоторые банки предлагают программы досрочного снятия обременения при выполнении определённых условий договора» 

   Такие случаи — скорее исключение и зависят от политики конкретного банка. Поэтому важно внимательно изучать кредитный договор и консультироваться с представителем банка.

Какие документы понадобятся?

   Перед тем как подавать заявление в Росреестр или МФЦ, стоит согласовать перечень документов с банком, поскольку он может отличаться в зависимости от кредитной организации и региона.

Обычно требуются:

• Паспорт владельца недвижимости;
• Кредитный договор;
• Выписка или справка из банка о полном погашении ипотеки;
• Закладная с отметкой о погашении (если она оформлялась);
• Согласие банка на снятие обременения или соответствующее уведомление.

   «Рекомендуется обратиться к кредитному менеджеру, чтобы уточнить список документов и порядок подачи — это поможет избежать отказа или затягивания процедуры» 

Как проходит процедура снятия?

• Получаете справку из банка о закрытии кредита;
• При необходимости — получаете закладную с отметкой «погашено»;
• Подаете заявление в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги);
• Ожидаете регистрацию — в течение 3–7 рабочих дней сведения об обременении будут удалены из ЕГРН;
• Получаете выписку ЕГРН без отметки об ипотеке — теперь вы полноценный собственник, не ограниченный в правах.

Почему важно снять обременение?

Пока в ЕГРН указано обременение, вы не сможете:

• Продать или подарить жилье;
• Оформить наследство без участия банка;
• Использовать недвижимость в качестве залога для других целей.

   Кроме того, наличие обременения снижает рыночную привлекательность квартиры и может отпугнуть потенциальных покупателей.

Советы напоследок

• Не откладывайте процедуру после закрытия кредита — чем быстрее вы уберете обременение, тем меньше будет бюрократических проволочек.
• Храните все документы — справки из банка, копии заявлений и выписки из ЕГРН.
• Проверяйте запись в ЕГРН через онлайн-сервисы, чтобы убедиться, что обременение действительно снято.

 Когда ипотеку нельзя снять досрочно?

   Ипотека — это не просто ежемесячный платёж, но и система жёстких условий, прописанных в кредитном договоре. И хотя право на досрочное погашение закреплено в статье 810 Гражданского кодекса РФ, на практике оно может быть ограничено банковскими условиями и нюансами договора. Ниже — самые распространённые ситуации, когда досрочное погашение ипотеки становится невозможным или временно недоступным.

1. Мораторий на досрочное погашение

Банк может установить временный запрет (мораторий) на досрочное погашение кредита. Это означает, что в течение определённого срока — обычно от 3 месяцев до 1 года — вы не сможете ни полностью, ни частично уменьшить долг заранее.

«Некоторые банки прописывают в договоре условие, что досрочное погашение возможно только по истечении определённого срока — например, через 6 месяцев с момента выдачи кредита»

Такие ограничения особенно часто встречаются в ипотечных продуктах с пониженными ставками: банки таким образом страхуют свои доходы.

2. Минимальная сумма частичного погашения

Досрочно погасить ипотеку можно не на любую сумму. Банк может установить минимальный порог для частичных взносов:

• как фиксированную сумму (например, не менее 50 000 ₽),
• так и в виде процента от основного ежемесячного платежа (например, не менее 30%).

«Если частичное досрочное погашение менее установленной суммы, банк может его не принять или обработать с задержкой»

Поэтому перед внесением суммы обязательно проверьте, соответствует ли она требованиям, указанным в вашем договоре.

3. Наличие просроченной задолженности

   Одна из частых причин отказа — наличие просрочки по основному долгу или процентам. В этом случае любое досрочное погашение блокируется, пока вы не урегулируете задолженность.

«Если есть просроченные платежи, банк сначала требует закрыть их. Только после этого он рассмотрит заявление на досрочное погашение»

Проще говоря, пока вы не погасили долг по просрочке, все остальные операции — включая досрочное закрытие — будут “на паузе”.

4. Неясные формулировки в договоре

   Иногда договор составлен так витиевато, что даже опытный юрист не сразу поймёт, можно ли гасить ипотеку досрочно. Такие случаи не редкость — особенно при оформлении ипотеки через сторонние сервисы или при участии застройщиков.

   Если вы сомневаетесь, разрешена ли досрочная выплата, лучше обратиться напрямую в банк и задать конкретный вопрос:

• Существует ли мораторий?
• Есть ли минимальная сумма?
• Могу ли я погасить кредит, если на счёте есть задолженность?

   «Если в договоре есть неясности или двусмысленные пункты, необходимо проконсультироваться с сотрудниками банка — иначе можно нарушить условия и получить штраф»

Закон и практика

С 2011 года по закону заемщик вправе в любой момент досрочно погасить ипотеку, уведомив банк минимум за 30 дней. Однако банки вправе указывать в договоре условия, не противоречащие закону, но ограничивающие оперативность такого погашения.

Что делать, если вам отказали?

• Проверьте договор — особенно раздел, касающийся досрочного погашения.
• Закройте просрочки, если они есть.
• Уточните условия у кредитного менеджера — не полагайтесь на общее понимание, так как у каждого банка своя практика.

При нарушении ваших прав — обращайтесь в ЦБ РФ или Роспотребнадзор.

ИНТЕРЕСНО: юридическая консультация поможет понять, как получить военную ипотеку, соблюдая все процедуры и обеспечивая защиту ваших прав.

Как наши адвокаты отменили залог на квартиру в суде?

Суть дела:

• Клиентка, г‑жа Б., была признана банкротом, её квартира реализована на торгах, долг залогового кредитора был погашен в конкурсной массе.
• Залогодержатель (ЗАО «Ипотечный агент ДВИЦ‑1») был ликвидирован 16.07.2021, не подал заявление о снятии ипотеки с Росреестром.
• Росреестр вернул документы 22.10.2024, указав, что ипотечная запись может быть снята судами

Мы подготовили иск о признании обременения отсутствующим и прекращении ипотеки в силу закона:

• доказали полное исполнение обязательства;
• указали на уклонение залогодержателя от подачи заявления;
• сослались на п. 52 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 — о возможности признания обременения отсутствующим через иск

ВАЖНО ЗНАТЬ: процедура списания долга по ипотеке требует обращения в суд с подтверждающими документами и доказательствами невозможности исполнения обязательств.

Решение суда о снятии ипотеки

27 мая 2025 года Орджоникидзевский районный суд Екатеринбурга признал:

• обязательства исполнены;
• право залога прекратилось;
• оснований сохранять ипотеку нет.
  Суд удовлетворил иск полностью. Решение готово 10 июня 2025. На его основании регистратор внес соответствующую запись в ЕГРН.

Комментарий адвоката «Кацайлиди и партнеры»

• Ключевой момент: даже если ипотечный кредит исполнен через банкротную процедуру или торги, обременение не снимается автоматически без заявления или судебного решения.
• Позиция сильная, когда залогодержатель ликвидирован и не действует: по ст. 25, § 1.1 этот случай предусмотрен законом

   Постановление ВС № 10/22 позволяет защищать право собственности через признание обременения отсутствующим, если иное средство недоступно

Юридические итоги для читателя

1. Даже после исполнения обязательства ипотека остаётся до подачи заявления или судебного решения.
2. Если залогодержатель ликвидирован и не подал документов — можно действовать по ст. 25.1 и обращаться в суд.
3. Иск о признании обременения отсутствующим — эффективный инструмент, если Росреестр отказывает погашение заявлением.
4. Компетентность адвоката — залог успешного результата: важно правильно оформить доводы и ссылки на нормативы.

Если вы оказались в похожей ситуации — ипотека не снимается несмотря на исполнение обязательства или ликвидацию залогодержателя, — обращайтесь в «Кацайлиди и партнеры». Наши юристы помогут:

• подготовить иск о прекращении ипотеки по ст. 25 и 25.1;
• обезопасить право собственности через обращение в суд;
• добиться внесения записи в ЕГРН и снять обременение.

ФАКТ: консультация с кредитным адвокатом необходима для правильного понимания рисков и правовых последствий заключения кредитного соглашения.

 

Гражданское дело № 2-2171/2025

66RS0006-01-2025-001016-77

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации
27 мая 2025 года г. Екатеринбург
Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:
председательствующего Шевелевой А.В.,
при помощнике судьи Адельмурзиной А.И.,
с участием представителя истца,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ****** о прекращении обременения в виде ипотеки,

установил:

*** обратилась в суд с иском о прекращении обременения в виде ипотеки.

   В обоснование исковых требований указано, что *** имела на праве собственности квартиру по адресу: *** (кадастровый номер ). В производстве Арбитражного суда Свердловской области находилось дело А, в рамках которого *** была признана банкротом. Решением от 22.04.2019 гражданин признан банкротом, введена процедура реализации имущества, которая завершена 21.12.2020. Истец освобождена от исполнения обязательств.

   Оставшиеся денежные средства в конкурсной массе должника в сумме 1 848 168 руб. 81 коп. распределены следующим образом: частично погашены требования залогового кредитора ЗАО «» на сумму 1 749 657 руб. 67 коп., что составило 56,32% от реестра требований кредиторов данной очереди. Таким образом, неисполненные обязательства перед ЗАО «» были покрыты средствами, вырученными от реализации квартиры на торгах, следовательно, оснований для сохранения залога не имеется.

  Квартира была реализована на торгах и приобретена новым собственником. По прошествии нескольких лет, поскольку *** не меняла места жительства, продолжала проживать в спорной квартире с согласия нового собственника, а также имела интерес в ее возврате в собственность, она обратилась к *** с предложением выкупить квартиру.

   Поскольку у последней не было интереса в пользовании данным жильем, так как недвижимость расположена в отдалённом субъекте РФ от ее места жительства, она согласилась на сделку. Согласно договору купли-продажи от 14.03.2023, *** приобрела спорную квартиру в собственность. Также было подписано соглашение от той же даты, в котором продавец подтвердил, что продал квартиру, не имеет оснований для ее регистрации на свое имя и получил денежные средства в размере 1 850 000 руб. в полном объеме.

   На основании заявления от 14.03.2023 от *** к ***, последняя перевела указанную сумму со счёта своей дочери по предоставленным реквизитам.

   Таким образом, *** вновь приобрела право собственности на квартиру и обратилась в Управление Росреестра по Свердловской области для погашения регистрационной записи об ипотеке. Однако уведомлением от 22.10.2024 она была оповещена о возврате документов, поскольку заявление от залогодержателя не поступало. Было разъяснено, что погашение ипотеки возможно по решению суда.

   Истец просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры по адресу: *** (кадастровый номер ***) по договору купли-продажи от 03.03.2014 с одновременной выдачей закладной от 07.03.2014, номер регистрационной записи об ипотеке — № ***.

   В судебном заседании представитель истца поддержал иск и просил удовлетворить его в полном объеме.

   Лица, участвующие в деле, в заседание не явились, извещены надлежащим образом.

   Финансовый управляющий *** представил отзыв на иск, в котором подтвердил завершение процедуры банкротства, исполнение обязательств, реализацию имущества, его оплату покупателем, распределение денежных средств между кредиторами, в том числе залогодержателем. Поддерживает иск.

   Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, приходит к выводу о рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, суд установил:

*** принадлежала на праве собственности квартира по адресу: *** (кадастровый номер ***).

   Согласно сведениям ЕГРН, 07.03.2014 в отношении квартиры зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «***» (ИНН ***, ОГРН ),  23.09.2024 в АО ««.

   Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.04.2019 по делу А60-***/2019 *** признана банкротом, введена процедура реализации имущества.

Решением от 21.12.2020 процедура завершена, применены положения ст. 213.28 Закона о банкротстве — об освобождении от обязательств.

Оставшиеся денежные средства в конкурсной массе распределены следующим образом: частично погашены требования залогового кредитора на сумму 1 749 657 руб. 67 коп. (56,32% от реестра), полностью погашены требования второй очереди. Иного имущества не выявлено.

Материалы дела подтверждают, что спорная квартира была реализована *** по договору от 07.08.2020, право собственности в ЕГРН не зарегистрировано.

После завершения процедуры банкротства, квартира приобретена *** у *** по договору от 14.03.2023. Заключено соглашение, подтверждающее факт продажи, отсутствие оснований для регистрации права у продавца и передачу покупателем полной суммы.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества для удовлетворения требований залогодержателя.

Согласно п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, если запись в ЕГРН нарушает право, которое нельзя защитить иначе как через признание обременения отсутствующим, возможно предъявление соответствующего иска.

На основании вышеизложенного, суд признаёт, что залоговое обременение (ипотека) должно быть прекращено.

Отзыв о составлении иска с нашим адвокатом

Доверитель — Куликова Наталья Владимировна:

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"

А.В. Кацайлиди