Как составить договор мены?

   Договор мены – это многостороннее соглашение, предусматривающее обязательство сторон о передаче в собственность какого-либо имущества (движимого или недвижимого) либо товара. Обе стороны выступают в качестве продавца. Стороны обоюдно обязуются передать его и принять. Очень часто возникают споры по договору мены между сторонами.

ВНИМАНИЕ: наш юрист поможет Вам, смотрите ВИДЕО с советами, что необходимо учитывать при заключении любого договора в т.ч. договора мены. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня

Какие объекты могут быть предметом договора мены?

   Предметом договора мены могут быть:

1. вещи — движимые и недвижимые. Часто по договорам мены меняется недвижимость (квартиры, земельные участки, дома, нежилые помещения, доли в имуществе). Также по договорам меня меняются автомобили, мебель, ювелирные изделия и другие движимые вещи
2. имущественные права, например, можно обменять право требования долга или долю в уставном капитале ООО

   Какого-либо закрытого перечня имущества, которое может быть предметом договора мены, в законе не установлено, а это значит, что обменять по договору мены можно любое имущество, которое может участвовать в гражданском обороте.

   Однако, необходимо учитывать ограничения в отношении того, что не может быть предметом, объектом, договора мены, а именно:

1. предметом мены не могут быть услуги, то есть нельзя обменять товар на услугу, но можно заключить смешанный договор*
2. объект, изъятый из гражданского оборота, не может быть предметом договора мены
3. также нужно быть осторожными с объектами, оборотоспособность которых ограничена, например, в отношении иностранной валюты

Существенные условия договора мены

   Необходимыми (существенными) условиями соглашения по обмену являются:

1. наименование вещи (товара);
2. его количество.

Обратите внимание: положения обязательно прописываются в тексте. Их отсутствие влечет признание договора мены незаключенным (подробнее про признаки незаключенности договора по ссылке).

В документах рекомендуется отражать:

1. Срок передачи вещи (товара) или из буквального толкования можно определить, что вещь (товар) должны быть переданы;
2. Последствия неисполнения по передаче. Сторона, которой вещь не передана к определенному документом сроку, может не исполнять своих обязательств либо совсем отказаться от них;
3. Предмет сделки должен быть собственностью сторон. В противном случае сторона, права которой ущемлены, имеет право законными способами вернуть обмениваемый товар и потребовать возмещения убытков;
4. Обязательство владельца вещи возместить контрагенту разницу в товарной стоимости, если ее цена ниже другой;
5. Необходимость оплатить затраты, возникающие в результате передачи (транспортные, по доставке и другие)

Важно: регистрация договора в Росреестре оформляется два этапа перехода права собственности. Однако она не является обязательной, читайте какие споры по договору мены могут возникнуть и как их избежать по ссылке.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как избежать рисков при заключении договора мены

Как составить договор мены долей квартиры?

   Каждый участник  выступает и как продавец,  и как покупатель. В документе отражаются:

• персональные и паспортные сведения собственников помещений;
• размеры доли в праве собственности (цифрами и прописью);
• размер общей и жилой площади помещения;
• оценка доли специалистами БТИ;
• заключение сертифицированного оценщика рыночной стоимости доли;
• паспортные данные лиц, которые проживают в помещении;
• технические характеристики объекта соглашения , согласно правоустанавливающих документов;
• указание на то, что доли являются равноценными (либо определяется размер разницы и сроки ее выплаты стороне, чье имущество оценено выше);
• правовые основания владения, пользования и распоряжения долей и перехода собственности к стороне от прежнего хозяина;
• передаточные акты сторон

ВЫГОДНО: давайте составление договора поручим нашему адвокату?

Как составить договор мены автомобиля?

   Данного вида соглашения заключаются как между гражданами, так и с участием предприятий и организаций. Цены на транспортные средства могут отличаться. В этом случае владельцу более дорого автомобиля выплачивается разница в цене.

В документе контрагенты отражают:

• установочные и персональные данные;
• населенный пункт и дату заключения договора;
• сведения, подтверждающие право собственности (паспорт автомобиля и регистрационное свидетельство);
• технические характеристики и номера узлов (в соответствии с правоустанавливающей документацией);
• указание на отсутствие обременений и ограничений, препятствующих совершению регистрационных действий;
• условия расторжения сделки;
• сумма разницы в цене и порядок совершения доплаты (при необходимости);
• подписи участников соглашения

Возможен ли договор мены с доплатой?

   В данном правоотношении предметом обмена выступает товар, к которому относятся:

• жилые и нежилые помещения;
• земельные участки;
• готовая продукция собственного производства;
• транспортные средства;
• доли в уставных капиталах ООО;
• акции;
• узлы и агрегаты транспортных средств;
• доли в праве собственности;
• вещи;
• имущественные права граждан и юридических лиц

   Список не является исчерпывающим, но в каждом конкретном случае требуется тщательная юридическая экспертиза товара, подлежащего мене. Вещи и товары должны принадлежать участникам соглашения. 

   Предметы обмена и имущества не всегда совпадают по цене. Потому при оформлении текста договора возможно указание условия и доплате разницы между стоимостью стороне, чье имущество стоит больше. В тексте необходимо указать сумму цифрами и прописью. Рекомендуется обозначать не только размер разницы, но и срок, в который ее необходимо возместить.

Что дает нотариальное удостоверение договора мены?

   В большинстве случаев мена оформляется в документ произвольной формы, который подписывается собственниками имущества. Существует ряд исключений, когда мена регистрируется нотариусом. Это:

• соглашения с несовершеннолетними или лицами, которые не отдают отчет в своих действиях и не могут руководить ими;
• соглашения по обмену долей недвижимости

   Соглашения, требующие обязательного нотариального удостоверения и не прошедшие этой процедуры, признаются недействительными. В этом случае участники обязаны возвратить имущество прежним собственникам либо возместить его в денежном эквиваленте.

ПОЛЕЗНО: сейчас у нас действует специальное предложение по составлению любого договора за 24 часа, смотрите подробнее видео и пишите свой вопрос в комментариях ролика

Какие документы нужны для оформления договора мены?

   Пакет документов для оформления договора мены будет зависеть от того, что меняется. Базовый пакет документов может включать в себя следующие документы:

1. паспорта участников сделки
2. документы, которые подтверждают право собственности на объекты мены
3. техническая документация, например, в отношении объектов недвижимости
4. договор мены
5. нотариальное согласие супруга, если имущество является совместным
6. разрешение органов опеки и попечительства, если обменивается имущество несовершеннолетнего
7. справки об отсутствии задолженности для недвижимого имущества
8. справки о зарегистрированных лицах
9. акт оценки недвижимости
10. документы по ипотеке
11. справки от психиатра и нарколога

   Конкретный пакет документов в конкретной ситуации будет зависеть от того, чье имущество меняется и какое имущество меняется.

Какие риски связаны с договором мены?

   При заключении договора мены существуют определенные риски, которые стоит учитывать, а именно:

1. скрытые обременения, например, на имущество может быть наложен арест, оно может находиться в залоге, у третьих лиц может быть право проживания и пожизненного пользования
2. в описании предмета договора мены могут быть допущены ошибки, что может повлечь признание сделки незаключенной
3. может быть произведен неравноценный обмен без указания на доплату, тогда налоговая может увидеть дарение разницы, а суд может признать сделку притворной
4. могут быть проблемы с правами третьих лиц, например, с правами несовершеннолетних, чтобы не ухудшались их условия, иначе сделку могут оспорить
5. после передачи имущества могут быть обнаружены недостатки
6. риски при регистрации, когда, например, сторона договора может уклоняться от госрегистрации перехода права собственности на недвижимость
7. налоговые риски, заключающиеся в том, что налоговая может потребовать уплату налогов при обмене имуществом
8. также имеются риски признания сделки недействительной в целом

   Таким образом, риски, связанные с договором мены, могут быть самые разные.

Адвокат по составлению договора мены в Екатеринбурге

   Поможем Вам:

• составить договор мены
• проконсультируем о возможных рисках при указании отдельных условий договора
• проанализируем договор, который Вам предлагает вторая сторона (читайте, как правильно анализировать договор по ссылке)
• подадим в суд в случае, если заключенный договор мены не исполняется или нарушает Ваши права и законные интересы

   Вам надоела рыскать по просторам Сети и искать законы? Вам нужен гарантированный результат в разрешении проблем? Все еще сомневаетесь и раздумываете, как выбрать надежного адвоката?

   Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» — Ваш правой спутник и гарант в сложной жизненной ситуации!

   Обратившись к нашему адвокату или юристу по договору мены Вы можете получить юридические услуги по следующей стоимости:

• устную консультацию по составлению договора мены — бесплатно
• письменное заключение по проекту договора мены — от 5 000 руб.
• составленный проект договора мены — от 6 000 руб.
• представление интересов доверителя в переговорах со второй стороной по вопросам оформления договора мены — от 5 000 руб.
• представление интересов доверителя в суде по спору, связанному с договором мены — от 8 000 руб.
• обжалование решения суда — от 7 000 руб.
• иные виды юридических услуг — по договоренности

   Уточнить конкретный перечень необходимых Вам юридических услуг и их стоимость, Вы можете, обратившись в офис Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург или позвонив нам по телефону.

Часто задаваемые вопросы по оформлению договора мены

   Что такое договор мены и чем он отличается от других сделок?

   Договор мены — это договор об обмене сторонами какими-то вещами, товарами**. От других сделок договор мены отличается тем, что по нему стороны не производят оплату, одна из сторон может только произвести доплату, договор не является безвозмездным, как например договор дарения, по договору мены производится обмен вещами, товарами, а не услугами и не работами.

   Когда переходит право собственности на обмениваемое имущество?

   По общему правилу право собственности на обмениваемое имущество переходит с момента обмена имуществом***. Однако, стороны в договоре мены могут предусмотреть иной момент перехода права собственности. В отношении недвижимого имущества право собственности возникает с момент госрегистрации права собственности в Росреестре.

   Требуется ли разрешение органов опеки при обмене имущества несовершеннолетнего?

   Да, если обменивается имущество несовершеннолетнего, то требуется разрешение органов опеки, которые проверяют, чтобы сделка не ухудшала положение несовершеннолетнего, чтобы стоимость имущества в результате обмена не была ниже.

   Можно ли предусмотреть гарантию качества обмениваемого имущества?

   Да, можно предусмотреть гарантию качества обмениваемого имущества в договоре, но надо учитывать специфику договора мены.

   Каковы налоговые последствия заключения договора мены для физических и юридических лиц?

   Если обмениваются имуществом физические лица и обмениваемое имущество является равноценным, то никаких налоговых последствий не возникает у физлиц. Если имущество обмена неравноценное, тогда с разницы одному из лиц сделки необходимо будет уплатить НДФЛ. При обмене между юрлицами налоговые последствия связаны с налоговом на прибыль, НДС, также возникают нюансы с вычетами.

   Как действовать, если вторая сторона уклоняется от подписания договора мены или регистрации перехода права собственности?

   Если между сторонами был заключен предварительный договор мены, тогда при отказе одной стороны подписать основной договор мены, вторая сторона может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора мены. Если предварительного договора мены не было, тогда нельзя заставить лицо подписать основной договора мены. Если имеется подписанный договор мены и вторая сторона уклоняется от регистрации перехода права собственности, тогда можно обратиться в суд с иском о регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Отзыв о составлении договора с нами

Доверитель Тихомирова Наталия Юрьевна:

При подготовке материала использовались:

* Пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

** Статья 567 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

*** Статья 570 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"

А.В. Кацайлиди