Проверка чистоты сделки при покупке квартиры

   Проверка чистоты сделки при покупке квартиры — юридическая помощь, которую готовы оказать Вам наши адвокаты.

ВНИМАНИЕ: спор с агентством недвижимости можно решить профессионально и в срок. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему юристу прямо сейчас

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры в Екатеринбурге?

   Для проведения правового анализа будущей сделки не лишним будет у продавца запросить следующие документы:

1. через МБУ центр муниципальных услуг — надлежащим образом заверенную копию поквартирной карточки;
2. сведения о собственниках жилого помещения с указанием даты возникновения права, прекращения права, а также сведений о размере долей всех собственниках, их полные биографические данные (дата и место рождения) место жительства на момент регистрации. При отсутствии документы можно получить в ФГБУ ФКП Росреестра по СО, в БТИ, в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области;
3. через Управляющую компанию можно получить — информацию об оплате коммунальных услуг по квартире, с указанием за сколько человек производилась и производится оплата за коммунальные услуги, имелась ли и имеется задолженность по оплате за весь период обслуживания дома с указанием ФИО лица, производившего оплату коммунальных услуг;
4. в администрации города надлежащим образом заверенную копию постановления главы администрации на основании которой выдано свидетельство о праве собственности, материалы приватизационного дела;
5. справка формы №40 о зарегистрированных лицах из местной управляющей компании (паспортный стол);
6. предомовая (домовая) книга на жилой дом в местной управляющей компании;
7. кадастровый паспорт квартиры с сопроводительным письмом о его получении на сегодняшнюю дату;
8. справку из ЗАГС о смене фамилии продавца;
9. кредитный договор с графиком платежей и иными приложениями к данному договору, по которому приобреталась продавцом квартира + справка из банка о погашении кредита + выписка с расчетного счета по данному кредиту + выписка из бюро кредитных историй;
10. нотариальное согласие супруга продавца на продажу квартиры;
11. справка от продавца о состоянии на учете у нарколога, психиатра как по месту предыдущего жительства в Екатеринбурге, так и с сегодняшнего места проживания.
12. иные документы и сведения.

   Наши адвокаты по гражданским делам изучат и проведут правовой анализ правоустанавливающих документов – как результат Вы получите письменное заключение в котором будут оценены сведения полученные адвокатом во время работы над Вашим вопросом, кроме того, Вам будут даны необходимые рекомендации об устранении возможных рисков.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео по вопросу, как проверить чистоту сделки по недвижимости, а также подписывайтесь на наш канал YouTube, чтобы не пропустить полезную информацию и возможность бесплатной консультации адвоката по недвижимости

На что обратить внимание при покупке квартиры?

   Наши адвокаты по гражданским делам выделили 10 основных моментов, которым следует уделить внимание до подписания договора купли продажи квартиры:

1. Стоимость квартиры. Цена является не только главным определяющим фактором при выборе той или иной недвижимости, но может быть и серьезным поводом задуматься о «юридической чистоте» будущей сделки. Стоимость квартиры на 10 – 15 % ниже рыночной должна насторожить покупателя и заставить его еще раз проверить все имеющиеся документы и сведения о покупаемом объекте недвижимости.
2. Недострой. Покупая квартиру в недостроенном доме следует помнить о том, что право собственности на объект будет зарегистрировано только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.
3. Внимание к деталям. Мошенники могут использовать разные схемы обмана, например, демонстрировать одну квартиру, а продавать другую или действовать по доверенности собственника, которая ранее была отозвана, в связи с чем, следует быть предельно сконцентрированным при изучении документов на приобретаемую собственность.
4. Проблемная недвижимость. Проблем может быть множество – неприватизированная квартира, наличие обременения, непринятое наследство, отсутствие всех разрешений у застройщика и т.д.
5. Земля. Покупая квартиру в новостройке следует обратить внимание на собственника земли. Если земля у застройщика в аренде, то в дальнейшем это может привести к возникновению проблем с уже возведенным домом.
6. Долги по коммунальным счетам. Долг, конечно, принадлежит человеку, а не квартире, но, при ее покупке, желательно полное отсутствие задолженности перед коммунальщиками.
7. Прописанные лица. При продаже квартиры в ней не должен кто-либо стоять на регистрационном учете.
8. Покупка у лица, состоящего в браке. Имущество, приобретенное в браке, считается общим имуществом супругов, поэтому необходимо проверить факт того, состоял ли продавец в браке на момент приобретения им недвижимости и не состоит ли он теперь. Покупка недвижимости без согласия супруга может привести к признанию сделки недействительной.
9. Количество собственников квартиры. Адвокатским бюро «Кацайлиди и партнеры» рекомендуется заказать выписку из ЕГРП и посмотреть переход прав собственности на данный объект. Частая смена собственников может свидетельствовать о имеющихся проблемах у будущей покупки.
10. Наследство. Если покупаемая квартира перешла к продавцу по наследству, то, перед покупкой, необходимо установить, стоит ли опасаться заявлений от остальных наследников о восстановлении срока для его принятия.

ПОЛЕЗНО: уделите внимание к правовому анализу договора, который предстоит подписать покупателю, а также смотрите видео с дополнительными советами по данному вопросу

7 хитростей риелтора при продаже квартиры

   Существенную роль в определении стоимости квартиры играет риелтор. От его тактики продажи цена продаваемого объекта недвижимости может значительно отличаться от средних рыночных цен. При покупке недвижимости покупателю следует обратить внимание на 7 довольно-таки распространенных, но действенных уловок, на которые идут профессиональные продавцы недвижимости с целью продажи объекта на наиболее выгодных условиях:

1. Эффект контраста. Данный эффект достигается риелтором за счет показа покупателю похожих квартир. Квартиры могут быть схожими по площади, располагаться в одном районе, иметь одинаковую планировкой, но, при этом, цена одной установлена значительно ниже. У покупателя создается впечатление, что вторая квартира имеет привлекательную стоимость, хотя в действительности обе квартиры изначально были выставлены на продажу по завышенной стоимости.
2. Давление со стороны риелтора. Давление оказывается, как правило, в ходе просмотра объекта. Покупателя убеждают в том, что предлагаемый объект – это отличный вариант, который можно приобрести только сейчас, а если этого не сделать, то уже сегодня квартиру купит кто-то другой.
3. Показ неликвида. Риелтор, с целью продать одну из квартир в плохом состоянии, показывает потенциальному покупателю самые неприглядные объекты и «заверяет», что в данной ценовой категории возможно купить только подобное имущество. Позднее им будет предложен объект чуть лучше показанных ранее, что, безусловно, обрадует покупателя и способствует проведению сделки.
4. Увеличение планированного бюджета. Данный метод заключается в том, что риелтором предлагаются варианты по стоимости чуть выше суммы, которую покупатель ранее указал как максимальную для покупки недвижимости.
5. Создание ажиотажа. Демонстрируя объект, риелтор может инсценировать телефонные переговоры по данному объекту с другим покупателем или, даже пригласить подставного или реального покупателя одновременно с другими покупателями для создания видимости высокого спроса на квартиру и, как следствие, увеличение ее стоимости.
6. Занижение цены. Данный способ предназначен для привлечения потенциальных покупателей, после чего, стоимость недвижимости начинает подниматься.
7. Налаживание эмоциональной связи. Хороший риелтор обязательно найдет нужный подход к покупателю через наличие общих интересов, знакомых или рассказывая анекдоты, но нужно помнить, что задача риелтора заключается в продаже квартиры по наиболее выгодной цене для него и для собственника. Личная симпатия к риелтору не должна привести к покупке квартиры по завышенной стоимости.

Правовой анализ сделки купли продажи квартиры

   Правовой анализ выполнен во исполнение Соглашения об оказании юридической помощи, заключенного между Адвокатским бюро «Кацайлиди и партнеры» и Н., адвокатом-партнером Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры», имеющим высшее юридическое образование по специальности «юриспруденция» и статус адвоката — удостоверение адвоката, выданного Главным управлением ФРС по Свердловской области.

   Фабула дела: покупатель планирует приобрести по договору купли-продажи однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, улица Таганская, находящуюся на двенадцатом этаже двенадцатиэтажного многоквартирного жилого дома.

   Согласно вышеуказанному Соглашению об оказании юридической помощи необходимо проанализировать данную сделку по вопросу наличия рисков, а также проверить действительные полномочия собственника на продажу квартиры, наличия /отсутствия обременений, наличия /отсутствия иных вещных прав третьих лиц на данную квартиру.

   На момент проведения настоящего правового анализа для проверки сделки от доверителя получены незаверенные копии следующих документов:

• договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, государственная регистрация осуществлена по месту нахождения объекта недвижимого имущества в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области
• свидетельство о рождении С.
• свидетельство о заключении брака С.
• кадастровый паспорт приобретаемого помещения. В данной части необходимо отметить, что в период с 2011 по настоящее время – 2018 год со стороны продавца возможно произведение несогласованной в установленном законом порядке перепланировки (перемещение перегородок, несущих стен, изменение расположения систем водоснабжения, водоотведения). В отсутствие кадастрового паспорта по состоянию на настоящий момент существуют риски последующих предъявлений требований к Доверителю о приведении помещения в первоначальное состояние за счет Доверителя, а также возмещение возможного ущерба сособственника многоквартирного дома, причиненного в результате такой незаконной перепланировки.
• нотариальное обязательство С. о последующем оформлении квартиры на несовершеннолетнего ребенка. Данное обязательство согласно представленного договора дарения покупателем было исполнено.
• нотариальный отказ супруга продавца об отказе от определения долей в продаваемой квартире.
• выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия прав собственности, согласно вышеприведенным двум договорам купли-продажи и дарения, а также отсутствия обременений. Имеющееся сведения в данной выписке совпадают с информацией, размещенной на официальном интернет-ресурсе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии rosreestr.ru.

   Вместе с тем, ввиду того, что регистрация обременений, а также переход прав собственности производится, как правило, в течение 5-10 рабочих дней, необходимо иметь выписку из ЕГРН по состоянию на момент оформления рассматриваемого договора-купли продажи и передачи денежных средств покупателю.

• акт приема передачи объекта о передаче рассматриваемой квартиры от «НОВА-строй» К. В данной части следует обратить внимание, что полномочия М., действующего на основании доверенности от имени ЗАО «НОВА-строй», надлежащим образом не подтверждены. Указанная в акте приема передачи доверенность не представлена.

   В этой части присутствуют незначительные риски (исходя из даты передачи квартиры – 2011 год) о последующем предъявлении требований застройщика, а равно иных лиц, которым застройщиком такие права были переданы, о передачи квартиры в его пользу со ссылкой на передачу помещения неуполномоченным лицом. Тем более, что финансовые документы о полном внесении денежных средств о приобретении квартиры со стороны К. не представлены.

• справка ВТБ о погашении кредита.
• кредитный договор (что совпадает с представленным скриншотом с интернет страницы), согласно пункту 4.1.2 данного договора процентная ставка определена в размере 11% (что соответствует скриншоту из интернет банка), согласно пункту 2.1 кредитного договора заем предоставляется сроком на 128 месяца (что соответствует скриншоту из интернет банка) – при этом, согласно приложению к договору в виде графика платежей – последний днем платежа является 02 мая 2026 года.

   При этом, исходя из размера представленного кредита, суммы материнского капитала, размера стоимости квартиры возможно прийти к выводу, что документально не подтверждено несение продавцом 538 191, 50 рублей за продаваемую квартиру. Заслуживает внимание и тот факт, что отсутствуют надлежащие доказательства (бухгалтерские документы – выписка с расчетного счета либо квитанции к приходно-кассовому ордеру) исполнения обязательств по кредиту. Представленные справки о погашении задолженности перед застройщиком, скриншоты с интернет банка не могут служить достаточным доказательством факта действительного полного исполнения обязательств по спорным договорам.

   Таким образом, в данной части присутствует риск последующих требований банка о погашении имеющейся задолженности (в случае ее обнаружения банком), а существование залогового договора, зарегистрированного в установленном законом порядке, позволят банку претендовать на признание права собственности на рассматриваемую квартиру.

    Кроме того, необходимо отметить, что часть вышеперечисленных документов имеют ссылку на разные фамилии – «С.» и «К.». Данные изменения соответствуют представленному свидетельству о заключении брака. Однако, при рассмотрении каких-либо споров все государственные органы требуют и считают надлежащим документом, подтверждающим смену фамилии, исключительно соответствующую справку органов ЗАГС, чего в данной случае нет.

   В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации: «договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара».

   По имеющимся материалам установлено, что недвижимое имущество: 1/100 (одна сотая) доли в праве собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, находящейся на двенадцатом этаже двенадцатиэтажного многоквартирного жилого дома, принадлежит С. на праве собственности на основании договора дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку.

   Таким образом, С. является надлежащим продавцом, которая также может выступать законным представителем второго сособственника, по планируемому к заключению договора купли-продажи, и подписывать данный договор от имени обоих лиц.

   В виду отсутствия запрашиваемой справки формы №40 (о зарегистрированных лицах) в отношении рассматриваемой квартиры, исключить последующие риски прав притязаний иных лиц на квартиру не представляется возможным.

   Кроме того, обязательными условиями оформления необходимого договора купли-продажи в данном случае выступает соответствующее согласие органов Опеки и попечительства о продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетней. При этом, форма договора купли-продажи ввиду наличия долевой собственности обязательно нотариальная.

   С учетом указанных в настоящем правовом анализе рисков и неточностей, которые советуется устранить Доверителю, заключение и оформление договора купли-продажи возможно.

Дата, подпись

Помощь адвоката в проверке чистоты сделки при покупке жилья

   Совет адвоката тем, кто планирует купить себе жилье или нежилое помещение: провести анализ будущей сделки. К нам часто обращаются граждане, которые купили квартиру, а после появились негативные последствия в виде обращения в суд третьих лиц с требованиями признать их сделку купли-продажи недействительной.

   Порой тратя время в поисках подходящего варианта, оценивая рынок недвижимости, узнавая оставит ли продавец квартиры дорогую сантехнику и встроенный шкаф мы забываем о главном, узнать историю квартиры – выяснить кто был прежним собственником, как проходила приватизация квартиры, кто и по каким причинам снялся с регистрационного учета в Вашем будущем жилище!!!

   Наше Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург как специалист по судебным спорам связанными с недвижимостью с удовольствием поможет Вам осуществить проверку истории квартиры до ее приобретения, что обезопасит Вас от рисков потери денежных средств и нервов в случае если что-то помешает планам.

Отзыв нашего Доверителя о нас

Читайте еще о работе нашего адвоката:

Узнайте про срок давности оспаривания договора купли продажи по ссылке

Как использовать пример составления договора с нами