При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства органы, которые предоставили земельный участок, например, в аренду лицу, могут не согласиться с регистрацией соответствующего права и обратиться в суд, чтобы право на незавершенное строение признали отсутствующим.
Согласно судебной практике, МУГИСО обращается с исками к лицам, индивидуальным предпринимателям, организациям, которым тот или иной земельный участок был предоставлен в аренду и на котором был возведен фундамент, и впоследствии арендатор зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства (по ссылке подробнее о регистрации). При этом МУГИСО, обращаясь в суд, считает, что никакого объекта на участке нет, и заявляет требование о признании права отсутствующим, а также признании недействительным договора аренды участка и обязании арендатора вернуть участок МУГИСО.
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам поможет в процессе признания отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!
Как доказать законность регистрации объекта незавершенного строительства?
В указанной ситуации лицу-ответчику необходимо доказывать, что объект имеется на арендованном земельном участке. При этом, чтобы доказать, что он существует на участке, который предоставлен в аренду, необходимо предоставить:
- договор аренды земельного участка;
- разрешение на строительство;
- технический план;
- документы о постановке на кадастровый учет;
- документы о регистрации права собственности на незавершенку, в настоящее время таким документом является выписка из ЕГРН, а ранее выдавалось свидетельство;
- документы о строительстве объекта недвижимости, например, договоры подряда, акты о приемке выполненных работ, акты освидетельствования скрытых работ, товарные накладные и другие документы, в том числе, о покупке материалов. Предоставлять надо документы, которые подтверждают фактический объем выполненных работ;
- заключение строительно-технической экспертизы.
При рассмотрении категории данных дел, ответчик должен предоставить необходимые допустимые доказательства, которые достоверно обоснуют существование объекта незавершенного строительства на арендованном земельном участке.
Судебная практика требует доказательства, а именно:
- Документы, представляемые в подтверждение факта строительства до регистрации права на объект незавершенного строительства — договоры на выполнение работ, акты сдачи приемки выполненных работ, акты освидетельствования скрытых работ, товарные накладные и другие.
При этом необходимо виды указанных в актах работ соответствовали фактическому состоянию объекта по состоянию на момент регистрации права.
- Проведение строительно-технической экспертизы
Так, согласно статье 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. По правилам части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.
Строительно-техническая экспертиза объекта незавершенного строительства
В ходе рассмотрения дела судом любая сторона вправе заявить ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.
Ходатайство должно быть передано суду в письменном виде и надлежащим образом обоснована необходимость проведения такой экспертизы. При заявлении ходатайства лицо должно указать, какие вопросы должны быть поставлены перед экспертом, например,
- Описать объект незавершенного строительства;
- В каком техническом состоянии находится?
- Соответствуют ли технические характеристики техническим характеристика объекта капстроительства и по каким признакам?
- Возможно ли использование спорного объекта в целях дальнейшего строительства заявленного объекта по проекту?
- Построен ли он в соответствии с проектом и выданным разрешением на строительство?
- Соответствует ли существующий объект незавершенного описанию объекта в техническом плане? Если нет, то в чем заключается не соответствие?
- Спорный объект прочно связан с землей? Если да, то за счет каких конструктивных элементов?
- Может ли постройка перемещена без соразмерного ущерба ее назначению?
- Требовалось ли на строительство объекта недвижимости разрешение на строительство?
- Имеется ли нарушение градостроительных норм и правил при возведении?
- В какое время возведен будущий дом, гараж иное строение?
Заключение эксперта по результатам проведения строительно-технической экспертизы будет являться достоверным доказательством существования постройки на земельном участке, который, например, был предоставлен в аренду.
ВНИМАНИЕ: если объект незавершенного строительства был создан до заключения договора аренды и до регистрации права собственности на него, то это может быть установлено при проведении экспертизы, что повлечет за собой установления судом незаконного возведения и как следствие регистрации права собственности на него.
Стоит обратить внимание относительно заключения экспертизы на следующие моменты:
- чтобы в заключении эксперта были даны полные ответы на поставленные вопросы;
- чтобы была подтверждена компетентность экспертов, их статус, уровень образования, стаж работы;
- можно получить письменное мнение по полученной экспертизе других специалистов;
- можно попросить вызвать эксперта для дачи пояснений в судебном заседании.
Помощь адвоката
Вопросов, связанных с описанной проблемой, в том числе с регистрацией права собственности на них, может быть много. Помимо вопросов, могут возникнуть споры, например, с МУГИСО, с муниципальными органами, когда последние попытаются оспорить Ваше право.
В любой ситуации Вы можете обратиться к нашим адвокатам по строительству, являющимися высококвалифицированными специалистами, имеющими большую практику в разрешении вопросов права собственности на недвижимость, в том числе в сфере объектов незавершенного строительства. Наши адвокаты:
►помогут зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства;
а при возникновении споров по зарегистрированному праву на незавершенку:
- ►изучат детально документы, предоставленные доверителем, по сложившейся ситуации;
- ►проконсультируют по возможным вариантам разрешения возникшего вопроса;
- ►при необходимости подготовят правовой анализ по ситуации в письменном виде;
- ►проконсультируют по вопросу сбора доказательств по делу;
- ►подготовят процессуальные документы в суд: возражение на иск, ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы;
- ► будут представлять интересы доверителя в суде, при проведении строительно-технической экспертизы.
© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"
