Мировое соглашение по ипотеке

   Мировое соглашение по договору ипотеки — это добровольное соглашение между заемщиком и банком об урегулировании спора, связанного с ипотечным кредитом, утверждаемое судом и определяющее новые условия, сроки и порядок погашения задолженности. Это не просто отсрочка платежа, а полноценный договор, который меняет обязательства сторон и позволяет заемщику сохранить квартиру, а банку — получить деньги без длительных судебных процедур и рискованных торгов.

ВНИМАНИЕ: Наш адвокат по ипотечным спорам Адвокатского бюро Кацайлиди и партнеры помогут в вашей ситуации, если вы столкнулись с просрочкой по ипотеке, банк подал в суд или отказывается от переговоров. Позвоните нам или напишите — мы проведем бесплатную консультацию и разработаем стратегию защиты ваших интересов.

Когда нужно мировое соглашение по ипотеке?

   Необходимость в заключении мирового соглашения возникает в момент, когда заемщик понимает, что не может исполнять обязательства по ипотечному кредиту в прежнем объеме. Чаще всего это происходит после потери работы, снижения дохода, болезни заемщика или членов его семьи, а также в ситуации, когда процентная ставка по кредиту выросла, а платеж стал непосильным. Однако многие заемщики ошибочно полагают, что мировое соглашение можно заключить только до суда. Это не так: стороны вправе заключить его на любой стадии процесса — от момента подачи иска до стадии исполнительного производства.

   Ключевое условие — квартира еще не продана с торгов. Как только торги состоялись, заключить мировое соглашение становится невозможно. Поэтому время играет решающую роль. Чем раньше заемщик обращается к банку с предложением о мировом соглашении, тем больше шансов на успех.

   Заключение мирового соглашения в рамках дела о банкротстве физического лица. С 8 сентября 2024 года вступили в силу изменения, которые позволяют должнику заключить отдельное мировое соглашение с банком по ипотечному кредиту. Это соглашение не требует согласия других кредиторов и не прекращает само дело о банкротстве. Особенность в том, что банк теряет право голоса в процедуре банкротства, но сохраняет залог до полного погашения долга. Если заемщик выполняет условия соглашения, квартира остается у него и не включается в конкурсную массу.

   Однако есть важное ограничение: для заключения такого соглашения необходимо, чтобы жилое помещение являлось единственным пригодным для постоянного проживания для должника и членов его семьи. Если у заемщика есть другое жилье, этот механизм не применяется.

   Также мировое соглашение может быть заключено, даже если банк уже подал иск в суд. Более того, даже если суд вынес решение об обращении взыскания на квартиру, мировое соглашение может быть заключено на стадии исполнительного производства. Закон не запрещает сторонам прийти к соглашению в любой момент, пока имущество не реализовано на торгах.

ПОЛЕЗНО: Подробнее о том, как банкротство влияет на ипотечное жилье и можно ли его сохранить, читайте в статье Банкротство при ипотеке, где наши эксперты разобрали все нюансы.

Плюсы мирового соглашения с кредитором по ипотеке

   Мировое соглашение с кредитором по ипотеке дает обеим сторонам преимущества по сравнению с судебным разбирательством и принудительным взысканием. Для заемщика это шанс сохранить жилье и избежать позорных торгов. Для банка — гарантированное погашение долга без судебных издержек и риска продажи квартиры по заниженной цене.

   Для заемщика ключевые преимущества:

• Сохранение единственного жилья. Квартира не выставляется на торги, заемщик продолжает в ней проживать;
• Возможность реструктуризации долга. Банк может согласиться на изменение графика платежей, снижение процентной ставки, отсрочку или рассрочку погашения задолженности;
• Списание неустоек и пеней. В мировом соглашении часто предусматривается частичное или полное прощение штрафных санкций в обмен на добросовестное исполнение новых обязательств;
• Прекращение судебного преследования. После утверждения мирового соглашения суд прекращает производство по делу, и банк не может инициировать новое взыскание до нарушения условий соглашения;
• Сохранение кредитной истории. Хотя сам факт просрочки в истории остается, мировое соглашение показывает добросовестность заемщика.

   Для банка плюсы не менее значимы:

1. Гарантированное погашение долга. Вместо риска неполучения денег на торгах (когда квартира может быть продана дешевле рыночной стоимости) банк получает четкий график платежей;
2. Экономия судебных издержек. Судебное взыскание требует времени, оплаты услуг юристов и экспертов, а также несет риски обжалования;
3. Сохранение залога. Ипотека не прекращается после утверждения мирового соглашения, если иное не предусмотрено в нем. Квартира остается обеспечением до полного погашения долга;
4. Улучшение репутации. Банк демонстрирует социальную ответственность, помогая заемщикам в трудной ситуации.

   В рамках дела о банкротстве плюсы отдельного соглашения по ипотеке приобретают особое значение. После его утверждения на жилое помещение не обращается взыскание, оно не включается в конкурсную массу, а требования банка исключаются из реестра требований кредиторов. Банк теряет право голоса в процедуре банкротства, но сохраняет залог до полного погашения долга.

   Мировое соглашение также позволяет включить в него третьих лиц, которые принимают на себя обязательства по погашению долга. Это может быть родственник, друг или иной поручитель, готовый помочь заемщику сохранить жилье.

ПОЛЕЗНО: О том, могут ли забрать единственное жилье при банкротстве, читайте в статье Могут ли забрать единственное жилье, где приведены практические разъяснения.

Порядок заключения мирового соглашения по ипотеке

   Порядок заключения мирового соглашения по ипотеке имеет свои особенности, связанные с залоговым характером обязательств и необходимостью сохранения ипотеки как обеспечения. Понимание этой процедуры позволяет заемщику правильно выстроить стратегию переговоров с банком и избежать процессуальных ошибок.

• Инициация переговоров с банком. Заемщик обращается в банк с письменным предложением о заключении мирового соглашения, прилагая обоснование своей финансовой ситуации и проект графика погашения задолженности. Банк не обязан соглашаться на мировое соглашение, поэтому предложение должно быть экономически обоснованным и показывать реальную возможность погашения долга в новых условиях.
• Разработка проекта мирового соглашения. Стороны согласовывают условия: сумму задолженности, порядок и сроки ее погашения, размер процентов и неустоек, которые подлежат уплате (или списанию), а также последствия нарушения условий соглашения. Особое внимание уделяется сохранению ипотеки: по общему правилу, мировое соглашение по ипотечному кредиту не прекращает залог, если иное не предусмотрено в нем самом. Это означает, что квартира остается в залоге до полного погашения долга.
• Подача заявления об утверждении мирового соглашения в суд. Если спор уже находится в производстве суда, стороны подают в этот суд заявление об утверждении мирового соглашения. Если судебного разбирательства еще нет, но стороны пришли к соглашению, они могут подать совместное заявление в суд по месту нахождения предмета ипотеки или по месту жительства заемщика.
• Утверждение мирового соглашения судом. Суд проверяет законность соглашения, отсутствие нарушений прав третьих лиц и соответствие условиям, установленным законодательством об ипотеке. После утверждения суд выносит определение, которое является основанием для прекращения судебного производства (если оно было возбуждено) и для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке.

   После утверждения мирового соглашения в рамках банкротства требования банка исключаются из реестра, а жилье не включается в конкурсную массу. Однако само дело о банкротстве не прекращается — должник продолжает банкротиться в отношении остальных долгов.

ПОЛЕЗНО: О том, какое имущество подлежит реализации при банкротстве, а какое можно сохранить, читайте в статье Имущество должника при банкротстве, где приведены разъяснения.

Как составить мировое соглашение с банком по ипотеке?

   Составление мирового соглашения с банком по ипотеке — это ключевой этап, от качества которого зависит эффективность всей процедуры. Неправильно составленное соглашение может быть не утверждено судом или не защитить права заемщика в случае нарушения условий банком.

   Как составить мировое соглашение с банком по ипотеке, чтобы оно было юридически грамотным и защищало интересы заемщика? В первую очередь, соглашение должно быть составлено в письменной форме и подписано обеими сторонами (или их представителями с надлежащими полномочиями). Если спор рассматривается в суде, соглашение подается на утверждение суду в количестве экземпляров, превышающем число сторон на один (для суда).

   Обязательные элементы мирового соглашения:

• Наименование суда, который будет утверждать соглашение, и реквизиты дела (если оно уже возбуждено);
• Сведения о сторонах: заемщик (должник) и банк (кредитор), их паспортные данные или реквизиты, адреса;
• Реквизиты ипотечного договора и кредитного договора, на основании которых возникли обязательства;
• Сумма задолженности на дату заключения соглашения с разбивкой: основной долг, проценты, неустойки;
• Условия о порядке и сроках погашения задолженности (график платежей);
• Условия о возможном списании части неустоек или пеней (если банк согласен);
• Указание на сохранение ипотеки как обеспечения обязательств;
• Последствия нарушения условий мирового соглашения (восстановление требований банка, обращение взыскания на залог);
• Условие о прекращении судебного производства (если иск уже подан).

   Важно включить пункт о том, что ипотека сохраняется до полного исполнения обязательств. Без этого условия банк потеряет обеспечение, что сделает соглашение невыгодным для него, и он не согласится на его подписание. Также следует указать порядок внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке после утверждения соглашения судом.

   Если мировое соглашение заключается в рамках дела о банкротстве, оно должно соответствовать требованиям статьи 213.10-1 Закона о банкротстве. В частности, необходимо указать, что это отдельное мировое соглашение, которое не затрагивает интересы других кредиторов, а также предусмотреть порядок исполнения обязательств за счет доходов должника или третьих лиц.

   Мировое соглашение — это не просто формальность. Если заемщик не уверен в своих силах или не понимает юридических последствий каждого пункта, лучше обратиться к адвокату. Ошибки в тексте могут привести к тому, что банк получит возможность взыскать долг в полном объеме при малейшей просрочке.

ПОЛЕЗНО: О том, как сохранить автомобиль и другое имущество при банкротстве, читайте в статье Сохранение авто в банкротстве, где приведены практические рекомендации.

Госпошлина за мировое соглашение по ипотеке

   Порядок уплаты государственной пошлины при заключении мирового соглашения по ипотечным спорам имеет свою специфику, которая напрямую зависит от стадии судебного процесса. Прежде всего важно отметить: само по себе вынесение судом определения об утверждении мирового соглашения не облагается какой-либо отдельной пошлиной.

   Если примирение достигнуто после подачи иска (на стадии судебного разбирательства). Здесь необходимо учитывать следующие моменты:

• Дополнительный сбор за процедуру утверждения соглашения не взимается.
• Когда истец при обращении в суд уже перечислил госпошлину, после утверждения мирового соглашения законодательство гарантирует ему возврат 70% от уплаченной суммы. Из этого правила есть исключение – дела о банкротстве, где действуют особые нормы возврата. Оставшиеся 30% пошлины стороны распределяют между собой в порядке, предусмотренном условиями самого соглашения.
• Если участники спора намерены урегулировать разногласия без судебного вмешательства, они вправе оформить соглашение в простой письменной или нотариальной форме. В таком случае пошлина не уплачивается вовсе, поскольку судебный механизм не запускается. Существует и альтернативный путь: одна из сторон подаёт иск, уплачивает пошлину, после чего стороны незамедлительно ходатайствуют об утверждении мирового соглашения – с последующим возвратом 70% уплаченной суммы.

   При заключении мирового соглашения в суде первой инстанции вам нужно заплатить (или оставить в бюджете) только 30% от полной суммы госпошлины (так как 70% возвращается истцу).

    Если мировое соглашение заключается позже:

— На стадии апелляции: остается 50% от полной пошлины.
— На стадии кассации или исполнительного производства: остается 70% от полной пошлины.

   Важно: Эти суммы обычно распределяются между банком и заемщиком по договоренности. Чаще всего банк требует, чтобы эти расходы полностью взял на себя заемщик. Если в соглашении об этом не написать, суд поделит эти суммы пополам.

   Если мировое соглашение заключается в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), применяются специальные положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». За рассмотрение судом заявления об утверждении такого соглашения государственная пошлина не уплачивается. Кроме того, здесь не действует правило о возврате 70% пошлины, которая была уплачена кредиторами при включении в реестр требований, – данные требования рассматриваются по особым правилам, отличным от искового производства.

   К заявлению об утверждении мирового соглашения прилагать квитанцию о перечислении госпошлины не требуется, поскольку такая обязанность не предусмотрена Налоговым кодексом. Актуальные реквизиты для уплаты пошлины при подаче иска всегда можно уточнить на официальном сайте соответствующего суда. Если при обращении в суд обязательная пошлина не была уплачена, судья не отказывает в принятии заявления сразу, а оставляет его без движения.

ПОЛЕЗНО: О том, как исключить имущество из конкурсной массы при банкротстве, читайте в статье Исключение имущества из конкурсной массы при банкротстве, где приведены практические рекомендации.

Что делать если банк отказывает в заключении мирового соглашения по ипотечному кредиту?

   Отказ банка от заключения мирового соглашения — ситуация сложная, но не безвыходная. Банк не обязан идти на мировую, но заемщик не лишен возможности защитить свои права. Важно понимать причины отказа и действовать последовательно.

   Если банк отказывает в заключении мирового соглашения по ипотечному кредиту, необходимо:

• Получить письменный мотивированный отказ. Это позволит понять причины и обжаловать решение в суде;
• Проверить, соблюдены ли все процедуры: возможно, банк отказал из-за неполного пакета документов или ошибок в расчетах;
• Повторно обратиться с доработанным предложением, учитывая замечания банка;
• Обратиться в суд с ходатайством о проведении переговоров о примирении или назначении медиатора;
• Подать заявление о реструктуризации долга (если это предусмотрено договором);
• Рассмотреть возможность рефинансирования ипотеки в другом банке;
• Привлечь поручителя или третье лицо для погашения долга.

   В рамках дела о банкротстве отказ банка от заключения отдельного мирового соглашения не является окончательным. Должник может обратиться в суд с заявлением об утверждении мирового соглашения даже без согласия банка, если план реструктуризации экономически обоснован. Однако на практике суды редко утверждают такие соглашения без согласия кредитора.

   Если банк отказывается от мирового соглашения, а суд уже начал рассмотрение дела, заемщик может заявить ходатайство об отложении разбирательства для проведения переговоров. Суд вправе предоставить сторонам дополнительное время для примирения.

   Обращение в суд с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения решения суда. Даже если суд уже вынес решение, заемщик может просить изменить порядок и сроки исполнения, ссылаясь на тяжелое финансовое положение.

ПОЛЕЗНО: О том, что делать с имуществом супругов при банкротстве, читайте в статье Имущество супругов в деле о банкротстве, где разобраны важные нюансы.

Адвокат по оформлению мирового с банком по ипотеки в Екатеринбурге

   Заключение мирового соглашения по ипотеке — это сложный юридический процесс, требующий знаний гражданского и процессуального права, а также понимания банковской практики. Ошибки в составлении соглашения или в переговорной стратегии могут стоить заемщику единственного жилья.

   Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» специализируется на ипотечных спорах и банкротстве физических лиц. Наши адвокаты имеют многолетний опыт работы с крупнейшими банками, судами и службой судебных приставов. Мы помогаем клиентам на всех этапах — от переговоров с банком до утверждения мирового соглашения судом и контроля за его исполнением.

   Стоимость услуг адвоката по оформлению мирового соглашения по ипотеке зависит от сложности дела, объема долга и стадии процесса. Мы предлагаем прозрачную систему ценообразования:

• Первичная консультация по вопросу ипотечного долга — Бесплатно
• Повторное консультирование по ходу дела — от 3 000 руб. 
• Правовой анализ кредитного договора и графика платежей — от 4 000 руб.
• Анализ задолженности и расчет пеней / штрафов — от 4 000 руб.
• Сбор и оформление документов для переговоров — от 5 000 руб.
• Подготовка запроса в банк о реструктуризации — от 5 000 руб.
• Подготовка предложения банку (о реструктуризации, отсрочке, кредитных каникулах) — от 6 000 руб. 
• Составление заявления на кредитные каникулы — от 6 000 руб.
• Подготовка возражений на требования банка — от 7 000 руб.
• Подготовка досудебной претензии в банк — от 7 000 руб.
• Анализ договора и разработка стратегии переговоров — от 8 000 руб. 
• Участие в переговорах с банком (за встречу / онлайн-конференцию) — от 8 000 руб.
• Подготовка финансово-экономического обоснования для банка — от 10 000 руб.
• Составление проекта мирового соглашения — от 12 000 руб. 
• Составление проекта мирового соглашения со сложными условиями (залог, поручители) — от 16 000 руб.
• Представление интересов в суде по утверждению мирового соглашения  — от 18 000 руб. 
• Подготовка ходатайства об утверждении мирового соглашения — от 8 000 руб.
• Подготовка возражений на позицию банка в суде — от 8 000 руб.
• Полное сопровождение дела (от переговоров до утверждения судом) — от 28 000 руб. 

   Для записи на консультацию или получения дополнительной информации свяжитесь с нами по телефону или через форму обратной связи на сайте. Мы поможем вам заключить мировое соглашение по ипотеке и сохранить ваше жилье.

ПОЛЕЗНО: О том, как защитить зарплату и социальные выплаты при банкротстве, читайте в статье Зарплата при банкротстве, где приведены практические рекомендации.

Часто задаваемые вопросы юристу по мировому в ипотечных отношениях

Можно ли заключить мировое соглашение с банком по ипотеке, если уже есть решение суда о взыскании долга и обращении взыскания на квартиру?

Да, можно на любой стадии исполнительного производства, пока квартира не реализована на торгах. Закон не запрещает сторонам прийти к соглашению после вынесения решения суда. Главное — успеть до продажи заложенного имущества.

Можно ли договориться о самостоятельной продаже залоговой квартиры вместо торгов? Как это оформить мировым соглашением?

Да, стороны могут включить в мировое соглашение условие о самостоятельной продаже квартиры по согласованной цене. Это позволяет избежать торгов и получить более высокую цену. В соглашении фиксируются сроки, цена и порядок расчетов. Однако банк может отказаться от такого варианта, если не доверяет заемщику.

Если я заключу мировое, но через полгода снова перестану платить, что будет? Банк вернется к старому решению суда или начнет новый процесс?

Банк подает заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение мирового соглашения. Это не возврат к старому решению суда, а новый порядок взыскания на основании уже утвержденного соглашения. Последствия нарушения обычно прописываются в самом соглашении.

Кто составляет проект мирового соглашения: банк или я? Обязательно ли нанимать адвоката для проверки текста?

Технически проект может составить любая сторона. Но банк чаще предлагает свой типовой проект, который может быть невыгоден заемщику. Адвокат не обязателен по закону, но настоятельно рекомендуется для проверки текста на скрытые риски и несправедливые условия.

Может ли суд не утвердить мировое соглашение, если оно устраивает и банк, и меня? По каким причинам отказывают?

Да, суд может отказать. Основания: противоречие закону, нарушение прав третьих лиц, неопределенность условий (стороны не согласовали сумму или сроки), а также если применение исполнительского иммунитета (защита единственного жилья) является необоснованным. В рамках банкротства суд может отказать, если требования кредиторов первой и второй очереди не погашены.

Можно ли заключить мировое соглашение по ипотеке, если я уже нахожусь в процедуре банкротства?

Да, с 8 сентября 2024 года это стало возможным. Должник и банк могут заключить отдельное мировое соглашение, которое не требует согласия других кредиторов и не прекращает дело о банкротстве. После утверждения соглашения судом квартира не включается в конкурсную массу, а требования банка исключаются из реестра.

Отзыв по банкротству с нашим адвокатом 

Доверитель Кириллова Марина Викторовна

Список литературы:

1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 31.07.2025);
2. Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»»;
3. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) — статьи 329-353;
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации — статья 173;
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации — статья 139.