Давайте рассмотрим проблему, когда даритель умер, не успев зарегистрировать договор дарения в регистрирующем органе на примере конкретного обжалуемого гражданского дела, как отстоять свою точку зрения и право собственности:
Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 07.09.2011 г. мне было отказано в иске о признании права собственности на квартиру в …, которую при жизни мне подарила бабушка, оформив договор дарения, но данный договор своевременно не был зарегистрирован в учреждении юстиции в связи со смертью бабушки.
Отказ в удовлетворении моих требований суды мотивировали тем, что право собственности на квартиру у бабушки прекратилось в связи с ее смертью 02.06.2011 г., а договор дарения, заключенный при жизни бабушки 01.06.2011 г., не был зарегистрирован в учреждении юстиции и документы на регистрацию не были
сданы при жизни бабушки.
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по сделкам поможет отстоять договор дарения после смерти дарителя: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!
Считаю, что решение подлежит отмене по следующим основаниям (читайте подробнее про обжалование решения суда с нашей помощью по ссылке):
Наследодатель правомерно воспользовалась своим правом при жизни
оформив 24.03.11 года доверенность на свою дочь Р., уполномочив ее на совершение договора дарения. Договор дарения квартиры был заключен 01.06.2011 года с соблюдением правил ст. ст. 572, 574 ГК РФ, регулирующие оформление договора дарения. Заключенный договор дарения от 01.06.2011 г. соответствует требованиям закона по форме и содержанию, стороны в соответствующей этому договору форме выразили волеизъявление на создание правовых последствий, определенных для договора дарения.
Только по независящим от наследодателя причинам договор не был своевременно зарегистрирован в учреждении юстиции. В решении суда первой инстанции указывается, что право собственности на наследственное имущество возникает у
наследников после смерти наследодателя в силу ст. 218 ч.2, а потому суд счел, что данное право возникло у наследников сразу после смерти бабушки. Однако необходимо обратить внимание суда на то, что согласно п.2. ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Таким образом, мое право на квартиру возникло ранее права наследников, однако ни у них, ни у меня данное право не зарегистрировано. Я приобрела право собственности на квартиру при жизни бабушки. Регистрация права не была проведена по независящим от нас причинам. У наследников же не возникло такое право на спорную квартиру, так как бабушка распорядилась своей квартирой при жизни в мою пользу, ее воля на дарение мне квартиры четко определена в доверенности от 24.03.2011 года. В силу пункта 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Поскольку данной правовой нормой не предусмотрена недействительность договора дарения недвижимого имущества в случае несоблюдения требования о государственной регистрации такого договора (учитывая, что по другим основаниям указанный договор дарения не признан недействительным), у суда не имелось правовых оснований полагать, что в данном случае договор дарения является недействительным (позиция Определения Верховного Суда РФ от 19.07.2011 N 24-В11-2).
Следовательно, сам договор дарения заключен, право собственности не зарегистрировано в виду смерти бабушки, что не порочит сам договор.
Кроме того, ни судом первой ни судом второй инстанции, не учтено, что моя мать, наследница по закону, иск признала, при этом судами не проверены родственные отношения между наследодателем и ответчиками.
Мне квартира была передана со стороны бабушки. Вручены комплекты ключей от спорной квартиры, переданы квитанции об оплате коммунальных услуг, освобождена комната для моего проживания в спорной квартире, в квартиру я вселена для совместного проживания с дарителем. Необходимо отметить, что все эти действия были произведены в то время, когда была выдана доверенность бабушкой на мою мать для совершения договора дарения. Вместе с тем, ни судом первой инстанции, ни судом кассационной инстанции, все эти обстоятельства не были выяснены, несмотря на то, что судебная практика по данной категории дел предписывает выяснять суду действительность договора, его реальное исполнение сторонами.
При рассмотрении настоящей жалобы необходимо учитывать, что наследодатель выражала свою волю по передачи спорной квартиры еще до оформления доверенности, так в своем письме моей матери (ответчику по делу) бабушка выражала согласие на оставление имущества в виде квартиры именно мне, указывала, что у В. (второго наследника по делу) все есть и ему ничего не надо. Более того, подтверждением слов наследодателя служат выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, где видно, что В. (второй наследника по делу) оформил на себя при жизни бабушки ее имущество в виде жилого дома и земельного участка по адресу: …, следовательно, на момент рассмотрения дела в суде ответчик был обеспечен жильем и получил имущество наследодателя в виде указанных объектов недвижимости.
ВНИМАНИЕ: смотрите ВИДЕО с советами по обжалованию решения суда и подписывайтесь на канал YouTube для возможности задавать свой вопрос через комментарии к ролику.
Просим обратить внимание суда на конкретные примеры решений судов общей юрисдикции взятые из «Обзора практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 04.07.2001 и Справка Пермского областного суда от 23.03.2006 «По результатам обобщения судебной практики рассмотрения федеральными судами Пермской области дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество»:
Если договор в соответствии с требованиями ГК РФ подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поскольку до проведения государственной регистрации одна из сторон договора умерла, договор заключенным не является. В этом случае провести государственную регистрацию договора не представляется возможным, поскольку правоспособность стороны прекращена в связи со смертью, отказ регистрационной службы в регистрации такой сделки является правомерным. В данном случае для подтверждения прав на имущество стороне по сделке необходимо обратиться в суд с иском о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество, что мы и сделали, подав иск:
- Решением Щелковского городского суда от 14.03.2000 суд признал за Гамалаевой право собственности на весь дом. Гамалаева, первоначально предъявившая требования к МОРП, а затем к инспекции по налогам и сборам о признании права собственности на дом в д. Леониха Щелковского района, указала, что на основании удостоверенного сельским Советом договора от 13.12.68 ее мать Филатова подарила ей 1/2 часть дома, договор нигде не был зарегистрирован. После смерти матери сестра Никитина свои наследственные права на вторую завещанную ей половину дома не оформляла, передав ей — истице в пользование весь дом, указав при этом, что, т.к. сделка по дарению была заключена до 31.01.98, регистрирующий учет не прошла, отказ от наследства сестры не был оформлен, в связи с чем по Закону право истицы считается неподтвержденным, а сделка ничтожной. В данном случае только судебным решением можно было подтвердить права Гамалаевой на дом. В свою очередь решение суда является основанием для регистрации прав на недвижимое имущество.
- Решением Клинского городского суда от 25.08.2000 года были удовлетворены требования Молчанова. Молчанов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного договора дарения ему отцом 04.03.98 половины квартиры в многоквартирном доме в г. Клин по тем основаниям, что сторона по сделке — даритель умерю Суд признал за Молчановым и право собственности на половину квартиры, указав при этом, что сделка дарения, заключенная после 31.01.98, подлежит обязательной регистрации, без которой она считается ничтожной. Произвести регистрацию Палата не могла, т.к. даритель умер. Поэтому истец мог подтвердить свое право на квартиру лишь в судебном порядке путем предъявления требований о признании сделки действительной и признании права собственности на квартиру.
- Решением Клинского городского суда от 24.01.2000 договор дарения от 26.10.99 признан действительным, кроме того, суд признал за Зайцевым право собственности на квартиру. Зайцев обратился в суд с жалобой на действия МОРП, а затем, как указал суд, уточнил свои требования и просил признать за ним право собственности на квартиру в г. Клину, сославшись на то, что 26.10.99 был заключен нотариально удостоверенный договор дарения, по условиям которого Емельянова подарила ему указанную недвижимость. Однако МОРП 07.12.99 отказала ему в регистрации по тем основаниям, что даритель умер, а с заявлением в Палату должны обращаться все стороны по сделке лично. Вынесенным решением суд признал за истцом право по сделке. Решение суда является основанием для регистрации сделки на основании ст. 28 Закона.
Как видно из данных примеров, ни органы судебной власти, ни органы государственной регистрации не видели проблем с регистрацией данных договоров, не смотря на обстоятельства смерти дарителей.
Таким образом, факт отсутствия государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не исключает факта возникновения данного права до его регистрации и признания данного права судом, если данное право возникает на законных основаниях. Смысл закона и правоприменительной практики в нашей ситуации сводится к учету волеизъявления стороны договора и фактическому исполнению сделки. Форма договора соблюдена, сделка исполнена, дар принят и данные обстоятельства не оспорены ответчиком.
Вывод суда о несоблюдении обязательного условия о государственной регистрации сделки как основания отказа в иске сделан без учета требований ст. 165 п. 3 ГК РФ, предусматривающей, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Сделка не была зарегистрирована в связи со смертью дарителя, но была исполнена сторонами, поскольку дар передан, в квартиру я въехала для совместного проживания с дарителем. Обстоятельство того, что договор не был зарегистрирован, не может служить основанием для признания договора дарения незаключенным, так как даритель, находясь в здравом уме, еще при жизни выразил свою волю на отчуждение принадлежащего ему имущества, не принимал впоследствии каких-либо действий, направленных на то, чтобы отозвать свое заявление (решение Московского районного суда г. Чебоксары от 26.05.2009).
Примечательно с точки зрения положительного примера изложенной в настоящей жалобе правовой позиции Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2011 N 24-В11-2 где в иске о признании договора дарения недействительными, признании права собственности в порядке наследования было правомерно отказано, так как даритель лично участвовал в заключении договора дарения и в оформлении доверенности для регистрации договора; факт смерти дарителя в процессе регистрации права не является основанием для признания недействительными договора дарения.
Более того, в оспариваемых судебных актах не приведено ни одного доказательства, подтверждающего ненадлежащее исполнение договора дарения сторонами.
© адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры"
