Возмещение ущерба при договоре аренды

   Когда вы сдаёте своё имущество в аренду, вы заранее думаете о возможных рисках. Не все люди аккуратно и бережно относятся к чужим вещам. Ваше имущество могут повредить, сломать или даже уничтожить. Как правильно вести себя в такой ситуации? Как взыскать деньги с арендатора?

ВНИМАНИЕ: наш юрист поможет Вам. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня

Причины для возмещения ущерба при договоре аренды

   Понятие: Возмещение ущерба при договоре аренды — это процесс компенсации убытков, причинённых одной из сторон договора в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств другой стороной.

• возмещение убытков арендатору при досрочном расторжении договора, возврат денежных средств;
• нарушены сроки договора;
• возмещение убытков арендатору в связи с изъятием земли или иные споры по аренде земельных участков, которые могут возникнуть между сторонами;
• были скрыты существенные недостатки объекта недвижимости, что привело к материальным расходам;
• возмещение арендатору убытков по вине арендодателя, если при пользовании объектом объявилось иное лицо, заявляющее права на него;
• возмещение убытков арендатору при затоплении или после пожара;
• иные нарушения, предусмотренные договором или законом, так что нужно внимательно изучать условия заключаемой сделки.

   Таким образом, возмещение любых убытков, в том числе и если имело место повреждение арендованного имущества, станет реальным только при наличии вины одной из сторон и ее доказанности в суде. Если вы будете следовать всем нашим рекомендациям, то у вас все получится сделать на самом высоком уровне. Желаем вам удачи! У вас обязательно все получится, а мы вам поможем от составления иска о взыскании, обжалование решения суда до исполнения решения суда.

Порядок возмещения убытков по договору аренды

ВНИМАНИЕ: Весь процесс регулируется законодательством, преимущественно Гражданским кодексом РФ. Общим основанием для возмещения убытков в спорах по договору аренды является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

   Чтобы установить вину и взыскать возмещение ущерба, нанесенного арендатором, необходимо доказать, что:

1. арендуемому объекту действительно были нанесены повреждения;
2. ущерб был нанесен в результате незаконных действий арендатора;
3. арендатор непосредственно виновен в произошедшем.

   Сам порядок возмещения убытков по договору аренды состоит из следующих этапов или шагов:

1. для начала необходимо воспользоваться этапом досудебного регулирования спора, то есть направить претензию стороне о возмещении убытков по договору аренды
2. далее, если в установленный срок сторона договора аренды добровольно не возмещает убытки, тогда необходимо собрать доказательства, подготовить и подать иск в суд
3. когда суд примет иск к производству необходимо принять участие в судебном разбирательстве и дождаться решения суда
4. при удовлетворении судом иска, истцу необходимо дождаться, когда решение суда вступит в законную силу, получить исполнительный лист и передать его судебным приставам для принудительного взыскании убытков с контрагента по решению суда

   Нужно проконсультируйтесь с нашим адвокатом в гражданском судопроизводстве, если у вас есть вопросы. Профессионалы своего дела обладают большим опытом работы в интересующей вас сфере деятельности. Наши специалисты имеют положительные отзывы от своих клиентов. Обратившись к нам, вы можете рассчитывать на положительный для себя результат в вопросе судебные дела по гражданским делам.

Расчёт убытков по договору аренды

   При расчете убытков по договору аренды необходимо учитывать следующие моменты:

• определять стоимость восстановительного ремонта или замены имущества. В соответствии с п.2 ст. 15 ГК РФ «под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)»*. Методы определения стоимости восстановительного ремонта или замены имущества могут быть следующие:

1. смета от профильного сервиса или мастера
2. актуальные предложения на аналогичный товар
3. экспертное заключение

• учитывать расходы на экспертизу, юридические услуги, госпошлину
• рассчитать упущенную выгоду с учётом предпринятых мер и приготовлений для её получения**. Упущенная выгода — это неполученный доход, который мог быть получен, если бы должник надлежащим образом исполнил свои обязательства

   В стоимость убытков включаются все вышеперечисленные компоненты, то есть: стоимость восстановительного ремонта или замены имущества, расходы на экспертизу, юридические услуги, госпошлину и упущенная выгода.

Претензия арендатору о порче имущества

   Участники арендных отношений должны договориться о том, как между ними будут распределены риски повреждения арендованного имущества. Соответствующий пункт можно включить в договор. Если вы договорились об этом уже после заключения основного договора – оформите дополнительное соглашение.

Что может сделать арендодатель, если арендатор испортил имущество:

• он может расторгнуть договор аренды;
• он может потребовать возместить ему убытки, причиной которых стала порча имущества;
• он может потребовать возместить ему дополнительные расходы;
• он может потребовать компенсировать ему упущенную выгоду;
• он может потребовать компенсировать ему причинённый моральный вред.

   Что нужно делать, чтобы взыскать полученные убытки? Существует два варианта: написать претензию или обратиться в суд. Если в арендных отношениях состоят юридические лица, то закон обязывает начать решение данного вопроса с составления претензии. Физические лица могут не составлять претензию и сразу же обратиться с исковым заявлением в суд. Однако юристы советуют всё-таки начать именно с претензии. Может быть, вы сможете решить вопрос в досудебном порядке. А значит, сэкономите своё время и силы.

   Претензия – это документ, в котором собственник имущества официально уведомляет виновника о своих требованиях к нему. Кроме этого, если виновник откажется выполнить требования собственника и последнему придётся обратиться в суд, претензия будет являться основанием для подачи иска.

Содержание документа будет зависеть от обстоятельств конкретной ситуации. При этом обязательными элементами любой претензии являются следующие:

1. детальное описание ситуации (что произошло? когда произошло?);
2. доказательства причинённого ущерба (акт);
3. требования пострадавшей стороны (с указанием точных сроков и сумм);
4. предупреждение о последствиях в случае отказа от удовлетворения требований.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с советами адвоката по составлению претензии 

Составленная претензия можно направить в адрес арендатора по почте или передать с курьером. Если вы отправили документ почтой, обязательно сохраните квитанцию об оплате заказного (или с уведомлением о вручении) письма. Если вы передаёте претензию через курьера, проследите, чтобы на вашем экземпляре была проставлена отметка – входящий номер и дата, подпись должностного лица, печать (штамп).

   По общим требованиям срок рассмотрения претензии – один месяц. Когда пройдёт этот срок или виновник откажется возмещать ущерб в досудебном порядке, вы имеете право подать иск в арбитражный суд.

Претензия арендодателю о порче имущества

   Претензия – это официальный документ, с помощью которого можно найти выход из сложившейся спорной ситуации между нанимателем и арендодателем. Требования, предъявляемые к тексту претензии, одинаковы для обеих сторон арендных отношений. Читайте выше рекомендации по составлению претензии и смотрите ВИДЕО с советами адвоката по теме.

Как доказать порчу имущества?

   Если арендуемому имуществу был причинён вред, этот факт должен быть доказан. Обязанность по доказыванию факта порчи имущества лежит на арендодателе. Разберём, какие документы помогут ему в этом вопросе.

1. подписанный обеими сторонами акт приёма-передачи имущества является обязательным документом при заключении договора аренды. Такой акт нужен, потому что в нём будет подробно описано состояние имущества в тот момент, когда его получает арендатор. Например, какая мебель и оргтехника есть в помещении? В рабочем ли она состоянии? Нет ли следов протечек на потолке? Максимально подробный акт приёма-передачи отвечает интересам и арендодателя, и нанимателя. Если возникнет спорная ситуация, когда нужно будет определить, что из имущества и в какой степени было испорчено, только акт приёма-передачи поможет разобраться. Если у арендодателя есть подписанный акт приёма-передачи, он с его помощью сможет доказать, что наниматель использовал арендуемое имущество неподходящим образом. В результате чего имущество было испорчено и уже не соответствует тому состоянию, в котором оно передавалось арендатору. В таком случае арендодатель может потребовать возместить ему стоимость ремонта, чтобы вернуть имуществу первоначальный вид.
2. если ваше имущество, переданное по договору аренды, повредили, вы должны документально зафиксировать полученный ущерб. Вы можете сделать это лично в присутствии свидетелей или привлечь сторонних экспертов. По результатам оценки составляется и подписывается акт осмотра имущества. Такой документ составляется в произвольной форме. В нём описываются выявленные дефекты, а также причины и обстоятельства их возникновения. Например, если прорвало трубу системы отопления и затопило арендованный офис, необходимо составить акт осмотра с участием представителей управляющей компании.
3. если ваше имущество было уничтожено, то доказательством того, что оно существовало, будет являться инвентаризационный акт. Регулярная инвентаризация нужна для того, чтобы подтвердить наличие определенного имущества в конкретный момент времени. Если после какого-то события это имущество исчезает, это можно доказать с помощью проведения повторной инвентаризации.

Порча имущества арендатора по вине арендодателя

   Несёт ли арендодатель ответственность за имущество арендатора? Кто будет возмещать ущерб, если имущество нанимателя будет украдено из арендуемого помещения? А если оно будет испорчено вследствие потопа или пожара?

   По закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. И арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

   Все прочие моменты, относящиеся к вопросу, кто отвечает за сохранность имущества, следует отдельно оговорить в договоре аренды, куда можно включить такие пункты:

   Арендодатель принимает на себя обязательство обеспечить сохранность имущества нанимателя, которое тот разместил в арендуемом помещении. Имеется список имущества нанимателя, за которое отвечает арендодатель. Арендодатель выразил свое согласие с этим списком, подписав его.

ВАЖНО: ежедневно арендодатель проверяет сохранность имущества нанимателя и оформляет соответствующий документ – акт сверки. Тогда, если из арендуемого помещения было украдено имущество нанимателя, то он может потребовать от арендодателя возместить ему нанесенный ущерб. Если же в договоре не прописаны вышеуказанные пункты, то в спорной ситуации суд, скорее всего, встанет на защиту арендодателя. Тем более в случае, когда нет подписанного арендодателем списка имущества нанимателя.

   А что делать, если имущество нанимателя было испорчено в случае потопа или пожара? Например, в офисе произошёл потоп, и от этого пострадала мебель и оргтехника. Наниматель может обратиться к арендодателю с требованием возместить нанесённый ущерб. Однако арендодатель, в свою очередь, может сослаться на то, что при подписании арендного договора он предупреждал, что трубы в офисе старые и надо всегда в конце рабочего дня перекрывать стояки.

   В таком случае суд сочтет, что арендатор был предупреждён о недостатках помещения. Поставить точку в этом деле сможет только акт осмотра, составленный при участии аварийной службы. Она выносит заключение о причине аварии. Если из этого заключения следует вина арендодателя, например, он не произвёл своевременную замену труб, несмотря на письменное предупреждение от УК, ЖЭК или ТСЖ, то тогда суд может обязать его компенсировать ущерб арендатору.

Судебная практика по взысканию убытков в арендных спорах

   Из складывающейся судебной практики следует, что для взыскания убытков необходимо доказать факт нарушения договора аренды, причинно-следственную связь между действиями контрагента и возникшими убытками, ну и размер убытков.

   По одному из судебных дела арендатор не вернул арендованное оборудование после расторжения договора, в связи с чем арендодатель взыскал с арендатор стоимость оборудования, а также арендную плату за период просрочки возврата оборудования. Решение устояло в Верховном Суде РФ.

   В другом деле арендатор вернул имущество в ненадлежащем состоянии, в связи с чем арендодатель зафиксировал повреждения в акте приема-передачи и потребовал возмещения убытков. Суд удовлетворил иск, указав, что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором***.

   Еще одно из судебных дел касалось досрочного расторжения договора. По данному делу арендодатель взыскал с арендатора разницу между арендной платой по первоначальному договору и по договору с новым арендатором, который был заключен после досрочного расторжения договора. Верховный Суд РФ поддержал арендодателя, указав, что ст. 393.1 ГК РФ**** направлено на восстановление имущественных интересов кредитора.

Адвокат по возмещению вреда арендатору в Екатеринбурге

   Возмещение ущерба арендатору решается с помощью суда по гражданским делам. Зачастую у многих людей возникает необходимость арендовать имущество, например, жилую или коммерческую недвижимость, автомобиль, различные торговые площади и т.д. Здесь не обойтись без соглашения. В нем прописывают все условия, сроки аренды, обязательства сторон. В том числе подобный документ предусматривает и ответственность, если будет иметь место нанесение повреждения, урон имуществу арендодателя или же наоборот причинен ущерб арендатору.

   Отметим, что если произошла такая ситуация, то целесообразно возмещение убытков арендатору или арендодателю, которое требует серьезного подхода. Претензия арендодателю о возмещении ущерба, а также исковое заявление в суд арендатора с помощью нашего адвоката в гражданском процессе – Ваш правильный выбор.

   Обратившись к нашему адвокату или юристу по гражданским делам для взыскания ущерба при договоре аренды, Вы можете получить юридические услуги по следующей стоимости:

• устную консультацию по взысканию ущерба по договору аренды — бесплатно
• письменное заключение по вопросу взыскания ущерба по договору аренды — от 5 000 руб.
• составленную претензию о выплате ущерба— от 6 000 руб.
• составленный иск в суд о взыскании ущерба — от 7 000 руб.
• представление интересов доверителя в переговорах с контрагентом по выплате ущерба при договоре аренды — от 5 000 руб.
• представление интересов доверителя в суде по спору, связанному с взысканием ущерба по договору аренды — от 8 000 руб.
• обжалование решения суда — от 7 000 руб.
• иные виды юридических услуг — по договоренности

   Уточнить конкретный перечень необходимых Вам юридических услуг и их стоимость, Вы можете, обратившись в офис Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург или позвонив нам по телефону.

Часто задаваемые вопросы по убыткам в арендных правоотношениях

   Что такое убытки в контексте договора аренды?

   В контексте договора аренды убытки — это негативные имущественные последствия, которые возникают у стороны из-за того, что нарушаются условия договора другой стороной. В качестве примера убытков по договора аренды можно назвать такие как расходы на ремонт имущества, которое было повреждено арендатором, потери арендодателя из-за нарушение сроков оплаты, возврата имущества.

   Можно ли избежать убытков по договору аренды?

   Можно минимизировать риски убытков по договору аренды, если тщательно проработать договор, произвести страхование имущества, гражданской ответственности, контролировать исполнение.

   Можно ли застраховать возникновение убытков по аренде по договору со страховой компанией?

   Да, можно застраховать риски убытков по аренде со страховой компанией. Застраховать можно имущество, гражданскую ответственность, ответственность на период ремонта.

   Как уменьшить ответственность за вред по договору аренды?

   В целях уменьшения ответственности за вред по договору аренду необходимо соблюдать условия договора, все действия и события фиксировать документально, страховать имущество, проводить осмотр, обращаться за юридическими консультациями.

Отзыв о работе с нашим адвокатом

При подготовке материала использовались:

* Пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

** Пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

*** Статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

**** Статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

Читайте еще консультации адвоката по гражданским делам:

С нами взыскание долга по договору аренды в срок

Все по процедуре выкуп арендованного имущества у города по ссылке

Проведем порядок возмещения вреда здоровью профессионально