Предварительный договор

   При приобретении недвижимости в виде квартиры, дома, комнаты или офиса (склада) существует практика составления предварительного договора, который является точной копией основного. Единственным отличием является то, что его не регистрируют в соответствующих органах.

ВНИМАНИЕ: составление предварительного договора купли-продажи квартиры, да и любой иной сделки с нашей помощью: профессионально и в срок. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня

Зачем нужен предварительный договор?

   Оформление предварительного договора – процесс очень ответственный, поскольку он фиксирует все нюансы будущей сделки, которые обязательно должны выполняться.

   Обычно данный документ составляется, когда одна из сторон не готова совершить сделку по объективным причинам.

   Например, в процессе оформления ипотеки или выписки жильцов. Если на протяжении определенного срока одна из сторон изменила свое решение или хочет изменить нюансы сделки, то вторая вправе обратиться в суд. Документ не может подвергаться каким-либо изменениям без взаимного согласия сторон.

Порядок составления предварительного договора

   Предварительный договор, следует противопоставить протоколу разногласий, формируемого сторонами при определении условий договора, заключаемого в будущем. Данный документ не будет обязателен для сторон. В чем и есть из основное отличие, о том как составить протокол разногласия к договору читайте по ссылке.

   Разработка предварительного договора включает согласование множества деталей между оппонентами и их письменное оформление. В документе предварительного характера указываются такие данные:

1. данные об участниках сделки. Перед тем, как составить предварительный договор, необходимо получить выписку из соответствующего органа о количестве собственников. При составлении соглашения все собственники в обязательном порядке указываются. Если продаваемая собственность является совместно нажитой в браке, то может указываться собственник, указанный в свидетельстве. При этом законодатель закрепляет обязательное нотариальное согласие второго супруга на заключаемую сделку;
2. описание недвижимого объекта, включая местоположение, технические характеристики объекта, взятые из паспорта, свидетельства и других имеющихся у собственников документов;
3. дата сделки. Ели срок не определен, то законодателем предусмотрено, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента совершения предварительной сделки. Если срок превышен по вине одной из сторон, вторая может инициировать судебное разбирательство и обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор, более того при исполнении ряда условий возможно признать предварительный договор основным и обязать контрагента исполнить условия закрепленные в договоре;
4. предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом обязательно содержит информацию о передаваемой сумме. Обязательно указание размера переданной суммы. Часто участники сделки путают понятие задатка и аванса. Это тонкий момент, разобраться в котором можно при консультации со специалистом, который проведет анализ заключенных договоров на предмет применения одного или иного понятия, а также скорректирует договор для наилучшего результата для заинтересованной стороны.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат может помочь в составлении, а также в правовом анализе уже имеющегося проекта договора, который предлагает подписать вторая сторона

Риски предварительного договора купли-продажи квартиры

   В случае приобретения квартиры на вторичном рынке, заключение предварительного договора, как правило, никаких особых рисков не несет. Если в согласованный срок стороны предварительного договора не заключают основной и ни одна из сторон не настаивает на этом, то предварительный договор прекращает свое действие.

   Риски предварительного договора купли-продажи квартиры существуют, когда договор заключается на стадии строительства дома. К таким рискам относятся следующие:

1. риск не получить квартиру, поскольку предметом предварительного договора является намерение сторон заключить основной договор в будущем, когда квартира будет построена, а не покупка квартиры как таковой. Рассматриваемый договор не содержит обязанности продавца передать покупателю квартиру, поэтому суд не сможет признать право собственности на данный объект недвижимости
2. риск того, что предварительный договор будет признан незаключенным. Такая ситуация возможна, в случае не достижения сторонами соглашения по всем условиям при этом существенным
3. риск двойной продажи квартиры, т.е., когда одна и та же квартира будет продана дважды разным лицам. Такая ситуация возможно, так как по предварительному договору у покупателя не возникает право собственности на квартиру, а недобросовестный застройщик может заключить еще один предварительный договор на эту же самую квартиру с другим лицом и продать ему впоследствии спорную квартиру
4. риск утратить деньги, которые вложены в квартиру. Покупатель может потерять свои деньги, когда застройщик не исполнит свои обязательства по строительству квартиры и будет объявлен банкротом. Банкротство ведет к тому, что факт удовлетворения требований кредиторов в полном объеме невелик. Более того, покупателю необходимо будет потратиться, скорее всего, на юристов, чтобы отстаивать свои права в деле о банкротстве застройщика

Споры по предварительному договору в суде

   По предварительному договору могут возникнуть споры, которые перейдут в плоскость суда. Какие споры в данном случае могут возникнуть?

1. Спор, вытекающий из отказа, например, застройщика заключать основной договор. При такой ситуации лицо может подать в суд иск с требованием понудить ответчика заключить основной договор
2. Признание договора купли-продажи недействительным, если произошла двойная продажа
3. С иском может обратиться застройщик и просить признать предварительный договор недействительным или незаключенным
4. Также поводом для судебного спора может послужить не возврат полученного задатка застройщиком

А как быть с задатком по предварительному договору? Как вернуть задаток по предварительному договору?

   Для начала обратимся к положениям ст. 380 ГК РФ, согласно которой задаток выдается как доказательство заключения договора и в качестве обеспечения его исполнения.

   В соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен, если обязательство прекратилось до начала его исполнения по соглашению сторон или же потому что стало невозможно его исполнить.

   Если в неисполнении договора виноват покупатель, тогда задаток остается у продавца. Если в неисполнении договора будет вина продавца, тогда покупателю должна быть уплачена двойная сумма задатка.

ВАЖНО: для того, чтобы предварительный договор не прекратился, необходимо до окончания его срока направить другой стороне предложение заключить основной договор (см. п.6 ст. 429 ГК РФ).

   Если продавец не возвращает задаток, тогда следует обращаться в суд.

   Стоит отметить, что судебная практика по взысканию задатка неоднозначна: одни суды квалифицируют задаток как аванс и взыскивают, а другие суды считают задаток задатком, устанавливают вину покупателя в том, что не заключен основной договор и отказывают в иске.

Расторжение предварительного договора

Основания расторжения предварительного договора

Предварительный договор может быть расторгнут:

1. в случае достижения соглашения сторон в данном вопросе
2. по инициативе одной стороны договора
3. в случае расторжения договора судом по иску одной из сторон

Поводом к расторжению предварительного договора может послужить:

• неисполнение какой-либо стороной своих обязательств по договору
• обнаружение в приобретаемой квартире существенных дефектов
• не подписание покупателем документов, направленных продавцом
• иные основания

   При этом, в случае, когда договор расторгается в одностороннем порядке, необходимо учитывать, что такая возможность должна быть предусмотрена законом или договором. В ином случае договор подлежит расторжению только по соглашению сторон или через суд.

Порядок расторжения предварительного договора

   Если договор расторгается по соглашению сторон, то соответственно заключается соглашение о расторжении, в котором может быть прописан срок, с которого предварительный договор считается расторгнутым или с даты подписания соглашения о расторжении.

   Если договор расторгается по инициативе одной стороны, то в адрес контрагента должно быть направлено уведомление или решение об одностороннем отказе от предварительного договора. В законе или в договоре должен быть прописан порядок вступления решения об одностороннем отказе в силу и когда договор будет считаться расторгнутым. При этом, в случае одностороннего расторжения договора контрагент всегда имеет право обратиться в суд с иском и оспорить односторонний отказ, в связи с его незаконностью или необоснованностью.

При расторжении договора в судебном порядке необходимо:

1. направить в адрес будущего ответчика предложение о расторжении договора по соглашению сторон на условиях заявителя. Это будет считаться досудебным порядком урегулирования спора, который является в данном случае обязательным
2. в случае отказа заключить соглашение о расторжении или отсутствии ответа, далее готовится и подается иск в суд
3. в судебном процессе судья выясняет все обстоятельства по делу и принимает решение на основании пояснений сторон и представленных доказательств

Адвокат по составлению договора в Екатеринбурге

   Следует отметить, что наличие предварительного договора увеличивает шансы стороны договора при инициации контрагентом судебного разбирательства, при котором он намерен совершить оспаривание условий договора, заключенного на основании предварительного договора.

   В договоре также указывается порядок проведения самой сделки, плательщики взносов, стоимость объекта, порядок передачи денег и другие.

   Как правило, для совершения данной процедуры обращаются к нашему адвокату Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры», который поможет Вам: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Отзыв о работе по составлению договора с нами

Читайте статьи по работе нашего юриста по договорам:

Узнайте, как оформить договор дарения между родственниками по ссылке

Про как составить договор аренды нежилого помещения с нами