Как наши адвокаты добились признания долга отсутствующим

   Человек покупает права аренды на земельный участок. Платит деньги, подписывает договор. А через год приходит требование от госоргана: вы должны 125 000 рублей. Это долги предыдущих арендаторов за 12 лет. Наша доверительница оказалась в этой ситуации. В статье разбираем, как наши адвокаты провели проверку договора уступки права требования, доказали в суде, что новый арендатор не отвечает за долги прежних, и добились полного списания задолженности.

ВНИМАНИЕ: Наш адвокат по договорному праву и спорам о цессии Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнёры» поможет вам в ситуациях, когда после покупки прав по договору уступки к вам предъявляют требования о долгах предыдущих кредиторов, когда арендодатель требует оплатить задолженность прошлых лет, когда цессионарий не выполнил обязательства по договору или когда нужно оспорить или расторгнуть договор цессии. Если вы столкнулись с необоснованными требованиями о долгах — позвоните или напишите нам. Мы проведём проверку договора уступки права требования и защитим ваши интересы. Подробнее о том, как оспорить договор цессии, вы можете узнать на нашем сайте.

Как и почему нашей доверительнице потребовалась наша помощь в признании долга отсутствующим

   В 2024 году наша доверительница решила приобрести права на аренду земельного участка в Екатеринбурге. Участок — под индивидуальную жилую застройку. Первоначальный договор аренды был заключён ещё в 2012 году между ТУ Росимущества по Свердловской области и одной коммерческой организацией. С тех пор права переходили от одного лица к другому. В 2024 году права перешли к ней. 17 мая 2024 года она подписала соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды с предыдущим арендатором — Бушуевым А.А.

   Всё было хорошо. Доверительница платила арендную плату вовремя, что подтверждается платёжными поручениями. Но вскоре от ТУ Росимущества пришло требование: она должна 127 358 рублей. Это долги по арендной плате и пеням за период с 2012 года по 19 мая 2024 года. То есть долги тех, кто арендовал участок до неё. За 12 лет. В письме № 66-02/8764 от 11.06.2025 арендодатель отказался убирать эту задолженность из лицевого счёта Доверительницы. Сослался на солидарную ответственность арендаторов.

   Доверительница оказалась в абсурдной ситуации. Она не пользовалась участком до мая 2024 года. Она не подписывала договор аренды в 2012 году. Она не имеет никакого отношения к долгам прежних арендаторов. Но государственный орган требует с неё эти деньги. Единственное, что связывало её с прошлыми должниками — цепочка договоров уступки прав. Госорган считал, что раз она купила права аренды, то купила и все долги. Это юридическая ошибка. Но Доверительница не знала, как это доказать. Она пришла к нам.

ПОЛЕЗНО: при покупке прав по договору цессии важно заранее всё проверить. Узнайте, как правильно составить договор уступки права требования, чтобы не получить в нагрузку чужие долги.

Что сделали наши адвокаты и какие усилия они приложили для признания долга отсутствующим

   Наши адвокаты начали с изучения всей цепочки перехода прав. Оказалось, что договор аренды переуступался несколько раз. Сначала в 2012 году с ЗАО «Галапагос». Потом права перешли к третьему лицу в 2016 году, затем — к другому в 2017 году, затем — к Бушуеву А.А. в 2023 году, и наконец — к нашей Доверительнице в 2024 году. Шесть переуступок за 12 лет. И у каждого предыдущего арендатора, вероятно, были долги. Но госорган предъявил требования не к тем, кто реально не платил, а к последнему в цепочке — нашей Доверительнице.

   Мы провели тщательный анализ положений закона. Статья 384 ГК РФ: при уступке права требования новый кредитор получает права в том объёме, который существовал к моменту перехода. Но это не означает автоматического перехода долгов. Статья 391 ГК РФ: перевод долга возможен только с согласия кредитора. В нашем случае речь шла о переводе обязанностей по уплате арендных платежей за прошлые периоды — то есть о долге. Согласия госоргана на перевод этого долга на Доверительницу не было. Более того, в самом договоре аренды нет условия о солидарной ответственности всех последующих арендаторов за прошлые периоды.

   Ключевое доказательство, которое мы нашли в соглашении от 17.05.2024 между Доверительницей и Бушуевым А.А. — пункт 7. В нём прямо указано: «В случае выявления задолженности по арендной плате, образовавшейся до даты подписания настоящего соглашения, Бушуев А.А. обязуется оплатить задолженность в полном объёме». То есть стороны сами договорились, что старые долги остаются на предыдущем арендаторе. Доверительница не принимала на себя чужие обязательства.

   Кроме того, наши адвокаты применили срок исковой давности. Статья 196 ГК РФ — три года. Арендодатель требовал долги с 2012 года. Это более 10 лет. Даже если предположить, что Доверительница вдруг должна отвечать по этим долгам, большая часть платежей уже не могла быть взыскана из-за пропуска срока. Мы заявили об этом в суде. Судья Богданова А.М. приняла этот довод: задолженность за период ранее трёх лет до предъявления требования признана безнадёжной ко взысканию.

ПОЛЕЗНО: при взыскании по цессии важна каждая деталь по ссылке узнайте об особенностях взыскания по договору цессии, чтобы понимать риски.

Итог работы наших адвокатов по признанию долга отсутствующим

   Судья Богданова А.М., изучив материалы дела и выслушав позицию наших адвокатов, приняла сторону Доверительницы. Вот ключевые выводы из решения.

1. Образовавшаяся задолженность до перехода прав и обязанностей на истца по договору аренды не должна распространяться на истца. Истец не является лицом, обязанным погасить задолженность третьего лица.
2. Соглашением о переуступке прав от 17.05.2024 установлено обязательство предыдущего арендатора оплатить долги. Это прямое доказательство того, что стороны не предполагали переход долга к новому арендатору.
3. Сохранение на лицевом счёте безнадёжной задолженности, взыскание которой невозможно из-за истечения срока исковой давности, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).
4. По иску заинтересованного лица суд вправе признать такие обязательства прекращёнными на основании статьи 416 ГК РФ — невозможность исполнения.

   Что это дало Доверительнице? Суд признал её обязательство по уплате 125 123 рубля 71 копейки отсутствующим. Обязал госорган исключить из её лицевого счёта задолженность по арендной плате и пеням за период более трёх лет. Обязал произвести полный перерасчёт и предоставить новый акт сверки, где нет долгов за период до 20 мая 2024 года. Кроме того, с ответчика взыскали 15 000 рублей госпошлины и 20 000 рублей расходов на представителя.

   Доверительница освобождена от долгов, которые копились 12 лет. Она не платит ни копейки за тех, кто  пользовался участком до неё. Госорган, который требовал деньги, ничего не получил. Наши адвокаты провели проверку договора уступки права требования, нашли слабые места в позиции ответчика и доказали, что долг не переходит к новому кредитору автоматически. Это важный прецедент для всех, кто покупает права аренды или приобретает требования по цессии.

ПОЛЕЗНО: Если договор цессии уже заключён, но вы хотите его расторгнуть, важно знать правовые основания. Узнайте о порядке расторжения договора цессии, чтобы защитить свои интересы.

Решение суда — полный текст судебного акта о признании задолженности отсутствующей

   Ниже представлен полный текст решения Кировского районного суда г. Екатеринбурга. Вы можете видеть, как судья обосновала каждый вывод и почему требования госоргана были отклонены.

Дело № 66RS0003-01-2025-006867-46

производство № 2-1139/2026

мотивированное решение изготовлено 19.03.2026

Решение

именем Российской Федерации

04 марта 2026 года г. Екатеринбург

   Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Богдановой А.М., при секретаре судебного заседания Гусевой Е.Д., с участием истца (Доверительницы), представителя истца (адвоката Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнёры»), третьего лица, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску (Доверительницы) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании обстоятельства по уплате задолженности отсутствующим, возложении обязанности.

установил:

   (Доверительница) обратилась в суд с иском к ТУФАУГИ по Свердловской области о признании обстоятельства по уплате задолженности отсутствующим, возложении обязанности.

   03.02.2026 к участию в деле привлечены третьи лица.

   В обоснование требований указано, что 17.05.2024 между (Доверительницей) и предыдущим арендатором заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ-743/0220 от 03.09.2012. Государственная регистрация осуществлена 20.05.2024. От ответчика поступило требование об уплате задолженности по арендной плате и пени за предыдущих арендаторов за период с 2012 года по 19 мая 2024 года на общую сумму 127 358 руб. 90 коп. Истец свои обязательства с 20.05.2024 исполняет своевременно. В ответ на претензию ответчик отказал, сославшись на солидарность ответчиков.

   Истец просит признать обязательство по уплате задолженности, образовавшейся за период до 20.05.2024, отсутствующим, обязать ответчика исключить из лицевого счета задолженность, сроки уплаты по которой наступили ранее трёх лет до предъявления требования, произвести перерасчёт и предоставить скорректированный акт сверки.

   Как установлено в судебном заседании, 03.09.2012 между ТУФАУГИ по Свердловской области и ЗАО «Галапагос» заключен договор аренды земельного участка № АЗФ-743/0220. Пунктом 3.2 установлена ежемесячная арендная плата до десятого числа месяца. Пунктом 6.2 установлена неустойка 0,1% от годовой арендной платы. Дополнительным соглашением срок продлен до 21.12.2035.

   22.12.2016 права перешли к одному лицу, 30.08.2017 — к другому, 27.10.2023 — к Бушуеву А.А., 17.05.2024 — к (Доверительнице). Пунктом 7 соглашения от 17.05.2024 установлена обязанность Бушуева А.А. оплатить задолженность в полном объёме.

   По состоянию на 12.02.2026 задолженность составляет 127 377 руб. 13 коп., из которых задолженность до 20.05.2024 — 125 123 руб. 71 коп.

   (Доверительница) исполняет обязательства надлежащим образом с момента перехода прав.

   Суд полагает, что требование о признании обязательства отсутствующим подлежит удовлетворению, поскольку образовавшаяся задолженность до перехода прав не должна распространяться на истца. Истец не является лицом, обязанным погасить задолженность третьего лица. Соглашением от 17.05.2024 установлено обязательство предыдущего арендатора оплатить долги.

   В силу ст. 195, 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является основанием для отказа в иске. Сохранение на лицевом счёте безнадёжной задолженности, взыскание которой невозможно из-за истечения срока исковой давности, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Суд вправе признать такие обязательства прекращёнными на основании ст. 416 ГК РФ (невозможность исполнения).

РЕШИЛ:

• Исковые требования (Доверительницы) удовлетворить частично.
• Признать обязательство (Доверительницы) перед ТУФАУГИ по Свердловской области по уплате задолженности по арендной плате по договору аренды № АЗФ-743/0220 от 03.09.2012, образовавшейся за период до 20.05.2024, в размере 125 123 руб. 71 коп., отсутствующим.
• Обязать ТУФАУГИ по Свердловской области исключить из лицевого счёта, открытого на имя (Доверительницы), задолженность по арендной плате и пени, сроки уплаты по которой наступили ранее чем за три года до предъявления требований истцу, как безнадёжную ко взысканию.
• Обязать ТУФАУГИ по Свердловской области произвести полный перерасчёт задолженности и предоставить (Доверительнице) скорректированный акт сверки, отражающий отсутствие задолженности за период до 20.05.2024.
• Взыскать с ТУФАУГИ по Свердловской области в пользу (Доверительницы) судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.
• В удовлетворении остальных требований отказать.

   Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца.

   Судья А.М. Богданова

   Суд встал на сторону нашей Доверительницы. Проверка договора уступки права требования показала, что новый кредитор не отвечает за старые долги, если иное прямо не предусмотрено договором или законом. Это важный урок для всех, кто покупает права аренды или приобретает требования по цессии.

Отзыв о составлении договора с нами

Доверитель Тихомирова Наталия Юрьевна: