Переходят ли долги по ЖКХ к новому собственнику

View Comments

• Пленум Верховного Суда РФ в п. 26 Постановления от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения» также разъяснил: «У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ)».

  Таким образом, долги по содержанию жилья, отоплению, водоснабжению, электроэнергии и т.п., накопившиеся до даты регистрации права собственности, не переходят к покупателю автоматически. Покупатель отвечает только за те платежи, которые возникли после того, как он стал собственником.

  Исключение — взносы на капитальный ремонт.

  В силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
  Это означает, что задолженность по капремонту (и пени по ней) действительно переходит к новому собственнику в силу закона, независимо от того, что было указано в справке об отсутствии долгов.

  В таком случае, необходимо:
  1. Обратиться в управляющую компанию или расчётный центр с письменным заявлением о предоставлении подробного расчёта пеней и основного долга (если такой имеется): за какой период, на какую задолженность, по какой услуге.
  2. Ознакомиться со структурой задолженности и подготовить соответствующие досудебные письма (по ЖКХ - к управляющей компании, по капитальному ремонту - к предыдущему собственнику).
  3. После отправки письма, дождаться ответа или истечения установленного законом срока для ответа на претензию.
  4. В случае оставления без удовлетворения Ваших требований в досудебном порядке - обратиться в суд, подготовив соответствующие исковые заявления к каждому из ответчиков.

• На самом деле у вас есть гораздо более сильная позиция - справка об отсутствии долгов, которая является письменным доказательством того, что пени начислены незаконно.УК не может одновременно выдать справку об отсутствии долгов и потом требовать оплату долгов на эту же дату.
  Поэтому, целесообразнее направить письменную претензию в УК. Приложите: справку продавца, выписку из ЕГРН (подтверждение даты регистрации), копию квитанции с пенями.
  Таким образом, справка об отсутствии долгов — это официальный документ, который УК сама выдала и которым опровергла наличие долгов на момент продажи. Начисление пеней на долги, которые УК официально признала несуществующими, говорит о логическом противоречие и нарушение принципов гражданского права, а бремя доказывания обратного лежит на УК.

• Короткий ответ: нет, по общему правилу долги по квартплате не переходят новому собственнику автоматически. Но есть важные исключения, которые нужно учитывать.
  Разберем ситуацию детально.
  Общее правило: долг привязан к лицу, а не к квартире
  По общему правилу, закрепленному в статье 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества.
  Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности (часть 5 статьи 153 Жилищного кодекса РФ).
  Это означает:
  • долги, которые образовались до продажи квартиры, остаются на прежнем собственнике;
  • новый собственник отвечает по обязательствам только с даты регистрации права собственности.
  Может ли управляющая компания требовать долг с нового собственника?
  На практике управляющие компании и ТСЖ нередко пытаются взыскать с нового собственника всю задолженность, ссылаясь на то, что долг привязан к лицевому счету помещения.
  Это неправомерно, за исключением:
  • случаев, когда новый собственник добровольно принял на себя обязательства по долгам прежнего владельца (например, в договоре купли-продажи указано, что покупатель обязуется погасить задолженность);
  • случаев универсального правопреемства (наследство, реорганизация юридического лица).
  Если вы купили квартиру по договору купли-продажи и в нем нет условия о переводе долга, требовать с вас оплату чужих долгов незаконно.
  Что делать, если новый собственник уже получил квитанцию с чужим долгом?
  Если вам приходят квитанции с долгом прежнего собственника:
  1. Напишите заявление в управляющую компанию или ТСЖ с требованием исключить из квитанции чужую задолженность.
  2. Приложите выписку из ЕГРН, подтверждающую дату возникновения права собственности.
  3. Укажите, что долг образовался до перехода права, и вы не обязаны его оплачивать.
  4. Если откажут — обжалуйте в жилищную инспекцию (по ссылке подробнее о такой жалобе на нашем сайте) или суд.