Изменение арендной платы за землю

   Изменение арендной платы за землю – вопрос, который волнует многих. Многие арендаторы сталкиваются с тем, что арендодатель в определённый момент решает повысить арендную плату на земельный участок или коммерческое помещение. При этом все часто задаются вопросом: законно ли это, можно ли без каких-либо веских причин изменить арендную плату? Чтобы ответить на этот вопрос нужно во всём тщательно разобраться.

ВНИМАНИЕ: наш юрист поможет Вам. Звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте Ваш вопрос нашему адвокату уже сегодня

Причины снижения арендной платы

   Причины для снижения арендной платы могут быть оговорены в договоре аренды, а могут возникнуть после того, как договор аренды был заключен.

В качестве причин снижения арендной платы могут быть:

1. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, что ведет к уменьшению кадастровой стоимости земли, исходя из которой произведен расчет аренды
2. Изменение кадастровой стоимости земельного участка в сторону уменьшения из-за ошибок, допущенных при расчете
3. Возникновение препятствий при использовании части земельного участка, например, установление сервитута
4. Невозможность использования земельного участка по назначению какой-то период времени не по вине арендатора
5. Завышение арендной платы арендодателем

   Возможны и иные причины для снижения арендной платы за землю, все зависит от условий договора. Например, размер арендной платы может быть привязан к ключевой ставки ЦБ РФ. Соответственно, уменьшение ключевой ставки должно вести к уменьшению арендной платы.

Причины для повышения стоимости аренды

  Могут возникнуть причины как для снижения арендной платы, так и для повышения стоимости аренды.

Причины повышения стоимости аренды могут быть следующие:

1. Увеличение кадастровой стоимости земельного участка
2. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, что ведет к увеличению кадастровой стоимости
3. Повышение аренды с учетом условий договора, согласно которым арендная плата изменяется с какой-то периодичностью
4. Изменение ключевой ставки ЦБ РФ в сторону увеличения
5. Изменение тарифов, по которым произведен расчет арендной платы

Условиями договора аренды могут быть предусмотрены иные причины для увеличения арендной платы. Например, в договоре может прописано на увеличение аренды, если арендатор ненадлежащим образом используется земельный участок или ухудшает его качественные характеристики.

Досудебный порядок перерасчета арендной платы за землю

   Прежде чем приступить к борьбе за перерасчет арендной платы за землю, необходимо определиться с основаниями для такого перерасчета.

От чего зависит размер арендной платы?

   На размер аренды влияет то, к какой категории земель относится земельный участок, вид разрешенного использования и то, как фактически используется земельный участок. Фактическое использование земельного участка влияет на его доходность. Кроме того, размер аренды может зависеть от кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, если уменьшается кадастровая стоимость, то должна уменьшиться и арендная плата.

   Не стоит забывать о человеческом факторе, когда в расчетах может быть допущена ошибка, в связи с применением неверного коэффициента.

Как получить перерасчет аренды земельного участка?

   Определив, что у вас имеются все основания просить арендодателя произвести перерасчет аренды за землю, необходимо обратиться к арендодателю с указанной просьбой письменно под отметку на своем экземпляре письма-претензии.

1. Письменное обращение необходимо зафиксировать, чтобы в дальнейшем, в случае обращения в суд, подтвердить, что арендатором принимались меры по разрешению возникшего спора в досудебном порядке. В договоре обычно стороны предусматривают срок ответа на претензию, например, 10 дней. Если такой срок не указан в договоре, то ответ на претензию должен быть дан в течение 30 календарных дней.
2. Если арендодатель не отвечает на претензию или ответил отказом в перерасчете, тогда следует готовить и подавать в суд иск, заявляя требование, например, об обязании произвести перерасчет арендной платы по такому-то договору в отношении конкретного земельного участка.
3. Истцу необходимо будет принять участие в судебном разбирательстве, обосновав свои требования. После принятия судом решения в Вашу пользу арендодатель обязан будет исполнить требования судебного акта добровольно или принудительно.
4. Для принудительного исполнения решения суда арендатору необходимо будет обратиться с исполнительным листом в службу судебных приставов.

ВНИМАНИЕ: прежде чем обращаться в суд, внимательно изучите условия договора аренды земельного участка, иные документы и информацию, которые являются основанием для обращения в суд.

Изменение аренды земли через суд

   Как правило, арендная плата изменяется либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке, чаще всего по инициативе арендодателя.

   Заинтересованная сторона может оспорить размер арендной платы, просить признать недействительным увеличение аренды. В таком случае суд будет оценивать правомерность действий, связанных с изменением размера аренды, законность таких действий.

   Имеется судебная практика, когда арендатор обращался в суд с иском к арендодателю о снижении размера арендной платы, обосновывая свои требования надлежащим образом.

Итак, чтобы изменить аренду земли через суд, следует выполнить следующий алгоритм действий:

1. Направить просьбу в адрес арендодателя об изменении размера арендной платы
2. При отсутствии согласия со стороны арендодателя на изменение размера аренды, подготовить иск в суд, приложив доказательства в обоснование своих исковых требований
3. Направить экземпляр иска ответчику
4. Оплатить госпошлину за обращение в суд
5. Подать иск со всеми приложениями в суд
6. Принять участие в судебном разбирательстве
7. Если решение суда в пользу истца, тогда дождаться вступления его в законную силу
8. Если решением суда отказано в удовлетворении исковых требований, тогда решать вопрос с обжалованием решения суда в вышестоящую инстанцию

споры по договору аренды с нашим адвокатом пройдут профессионально и в срок, главное своевременно начать работать по Вашей задаче.

   Согласно Земельному кодексу (65 статья) за арендованную землю необходимо взимать арендную плату. Размер, условия и срок её внесения устанавливают региональные и местные органы власти или владельцы недвижимости (при аренде государственных/муниципальных или частных участков соответственно).

   Согласно постановлению Пленума ВАС арендодатели имеют право потребовать арендную плату в размере, указанном в договоре на определённый период. До истечения срока действия контракта изменение арендной платы на землю запрещено законодательством. Чтобы установить размер арендной платы государственной/муниципальной земли используют кадастровую стоимость. Если до этого момента рыночную стоимость участка уже определяли, к ней приравнивается кадастровая оценка (согласно 66 ст. ЗК).

   Максимальная плата за аренду земли, которая находится в частной собственности, ограничивается её кадастровой стоимостью и составляет определённую часть от этой цены, которая установлена законодательством. Размер платы за аренду земли/недвижимости может быть меньше или равен данному показателю – взимать деньги в большем размере, нежели установленная часть кадастровой стоимости, запрещено законодательством. Изменение арендной платы за землю возможно через оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, но об этом читайте по ссылке.

Помощь адвоката при изменении аренды земли в Екатеринбурге

    Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: если договор аренды земли или недвижимости заключён официально, арендатор обязан вносить установленную плату в указанный срок. В период действия контракта размер вносимой платы арендодателю изменять нельзя. После истечения срока действия договора стоимость аренды можно изменить, но только в законодательном порядке. Арендная плата не может быть больше отметки, установленной кадастровой стоимостью земельного участка или недвижимости.

   Знать законы, свои права и обязанности очень важно, так как тогда арендодатель никогда не сможет вас обмануть. В случае возникновения трудностей по вопросу изменение арендной платы за землю мы всегда поможем Вам разобраться с проблемой – проконсультировав по любой ситуации.  

Отзыв о работе нашего земельного юриста

Читайте еще о работе нашего земельного юриста:

Все про раздел земельного участка по ссылке

Давайте проведем перевод категории земель с нашей помощью